房地产企业土地增值税纳税筹划

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摘要：随着国家对房地产市场调控的不断加紧，房地产行业的竞争激烈程度也不断加剧，降低营运成本、加快资金周转是房地产企业在扩大市场份额、提高竞争力方面需要面对的主要问题。作为房地产企业的一项主要支出，如何节省土地增值税税务成本、减轻税负显得尤为重要。特别是在营改增后，房地产企业对土地增值税清算进行了调整。在此种情况下，合理的纳税筹划和清算技巧的使用对于房地产企业来说，能够有效的减少纳税金额，提高资金使用效率，提升企业的综合收益。本文通过对土地增值税纳税筹划意义的阐述，提出纳税筹划和清算时可关注的技巧，以促进房地产企业的发展。

关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划；清算

一、房地产企业进行土地增值税筹划的意义

土地增值税是指建筑物、土地使用权及相关附着物在进行转让时，对单位或个人获得的收入扣除法定扣除金额后的增值额作为征税基础进行征税，并根据增值额占扣除项目的比例使用不同的税率。从目前的纳税情况来看，房地产企业是土地增值税的主要纳税人，而土地增值税是房地产企业一项很大的支出，通过什么方法进行合法合规的纳税筹划、利用清算技巧降低企业的税负是值得房地产企业深入研究和考虑的重点课题。

（一）有利于减少房地产企业的税负，增加收益

土地增值税作为房地产企业税收成本中的重要支出，减少企业的增值额、降低企业适用的税率、推迟企业的清算时间均有利于企业降低税负，增加项目收益。同时，通过合理的纳税筹划技巧研究，还能够提升财务工作水平和纳税风险意识，正确纳税，合理避税，增加企业的综合收益。

（二）有利于改善房地产企业的资金运营情况

由于项目开发周期长、资金密度大，使房地产企业对资金周转率的要求更高。通过土地增值税的清算技术，房地产企业可以合理的安排资金使用，避免土地增值税集中进行清算。使企业面临金额较大的税款缴纳，影响了房地产企业的资金运作。通过清算技巧，资金使用效率得到提高，实现了企业避税的目标。

（三）有利于对于房地产行业的宏观调控

近年来，国家控制房价上涨的相关措施不断推陈出新，国家对于房地产市场的调控未曾放松。而税收政策作为宏观调控中的一种措施，对于房地产市场发挥非常重要的作用。例如，房地产企业可以根据最新的税收政策和自己的资金情况，分析新项目的收益率，以决定自己是否开始新建项目，避免给企业带来损失，避免形成房地产企业之间的恶意竞争。同时，对于税收政策的调整还有利于促进国家的产业结构调整，实现市场资源的优化配置。

二、房地产企业开展土地增值税纳税筹划及清算技巧的方法

（一）合理的增加扣除项目，做好临界点的筹划

由于土地增值税采用四级超率累进税率，因此，适用于不同的增值额占扣除项目金额比例的税率不一致，每级税率之间相差较大，四级税率分别为30%、40%、50%、60%，不同的税率对于房地产企业的影响很大，特别是在企业的增值额比例处在不同临界点的情况下。例如，当房地产企业的增值额占扣除项目的比例（以下简称增值率）为50%时，其增值额适用的税率为30%,而当房地产企业的增值率为50.1%时，超过50%的部分适用的税率为40%，税率相差较大。此时，房地产企业可以考虑合理的增加扣除项目，减少增值额，降低增值率。例如，A房地产企业开发的房产项目，实现营业收入2亿元，符合税法规定的、可以扣除的项目金额合计为1.2亿元，该项目的增值额为8000万元，增值额占扣除项目的比例为66.67%，适用的税率为40%，应该缴纳的土地增值税为8000×40%-12000×5%=2600万元。如果A企业稍微调整一下，将该项目房产装修后再售卖，假设装修成本为4000万元，该部分装修不赚取利润，该企业可实现的收入为2.4亿元，可扣除项目为1.6亿元，增值额依然为8000万元，增值额占扣除项目的比例为50%，适用的税率为30%，应该缴纳的土地增值税为8000×30%=2400万元。对比两种情况，A企业在增值额一致的情况下，土地增值税税额相差200万元。税法中对于土地增值税的免税规定是，对于出售的普通标准住宅，当增值额未超过可扣除项目金额的20%时，对于该项交易免征土地增值税。因此，房地产企业对于处在20%临界点的增值额要尤其关注，科学的进行筹划，降低税务成本。由此可见，房地产企业可以通过合理的增加扣除项目，如装修、不可单独转移的配套设施等增加房产的附加值，增加可扣除项目成本，避免因超过临界点而造成企业适用的税率千差万别，降低税负、增加收益。

（二）选择恰当的清算时间点

房地产企业的土地增值税采用预征方式。预征是在取得预售资格证时，对于不含税收入按照预征率缴纳土地增值税，在项目达到清算条件时进行清算。房地产企业对于清算应该事先筹划，提高自身的主动性，具体情况具体分析，灵活筹划，根据企业不同项目之间的需求、资金流转等因素，选择恰当的清算时机，降低房企的税负，以免因为缺乏对于清算时间点的筹划而使得房地产企业的运营风险增加，可能导致企业集中清算土地增值税的压力增大。1.对于房地产企业来说，在一个开发项目中既有普通住宅，又有高端住房和商用办公楼，不同规格的房产其增值状况不同，如果集中清算可能会给企业增加税收成本。企业对于此类综合性项目，分开办理不同标准房产的建设工程规划许可证，根据预计工期选择不同的时间点进行清算，减少土地增值税的支付，减轻房企资金流转的压力，最大限度的实现整个企业的价值最大化。2.不同的地方政府对于预征率的规定不一致，房企在进行纳税筹划时，需要细化不同项目的清算时间，要将纳税筹划方案做到项目符合清算条件之前，只有这样才能掌握主动权，有更多的选择性，保障企业的根本利益。3.房地产企业要做好与税务机关的沟通交流，申请延迟清算时间。房企应该对同一时间的不同项目进行比较，对于增值额比例较低的项目先行清算，对于增值额比例较高的项目适当推迟清算，合理的缓解房企的资金压力。但是，房地产企业在选择清算时间点时，要关注法律风险，不能无故拖延清算时间，避免引起风险。

（三）利息支出扣除方式的纳税筹划

根据税法中对于可以从转让收入中扣除项目的规定，其中，房企的财务利息费用支出属于“房地产开发费用”中的一项，对于其扣除金额有两种方式可以选择。一种是房地产企业能够取得贷款利息支出的金融机构证明，按照同期商业银行贷款利率计算的利息支出进行扣除，企业的其他开发费用按照扣除项目的“获取土地使用权支付的费用”和“房地产开发成本”之和的5%扣除；另一种是如果房地产公司无法准确的计算不同项目之间的利息支出并分摊，且无法获得金融机构的证明，利息费用不允许单独扣除，需要和其他房地产开发费用合并在前两项支出之和的10%以内扣除。从中可以看出，房地产企业应根据企业的实际情况进行纳税筹划，选择有利于增加企业扣除项目金额的方式。当然，如果房地产企业想要具有充分的自主选择权，利用利息支出进行纳税筹划，必须对企业的各个项目贷款进行单独核算，准确的计算出对应的利息费用，同时，获得金融机构的证明。接下来就是根据企业的财务利息支出情况合理的选择上述两种方式之一，以降低税负。例如，在一个开发项目中，A房地产企业支付1000万元获得土地使用权，房地产开发成本为1200万元，企业可以扣除的贷款利息费用为200万元（利率低于同期商业银行的贷款利率）。如果A企业采用第一种方法对利息支出进行扣除，企业能够取得金融机构开具的证明，其可扣除房地产开发费用合计金额最高为200+(1000+1200)×5%=310万元；如果A企业采用第二种方法扣除，则可以扣除房地产开发费用合计金额最高为(1000+1200)×10%=220万元。从以上分析可以看出，第一种方式下，A公司可以增加扣除90万元的项目金额，从而降低企业的增值率。因此，房地产企业要做好对利息支出的核算，并与相关金融机构做好沟通工作，确保企业掌握利息支出的扣除方式，最大限度的增加扣除项目金额，降低企业的纳税成本。

（四）合理的利用征税范围，选择有利的开发方式

在实际情况中，很多房地产企业会选择与其他公司合作的模式来完成项目的开发和出售，主要包括两种：一种是代建房行为，一种是合作开发方式。所谓的代建房行为，是指房地产开发公司根据客户提出的要求开发房产，并收取代建费用的行为。在代建房模式下，房地产开发公司对于建设的项目无所有权，只是获取代建费劳务收入，由于在此种模式下房产、土地的产权尚未进行转让，因此，获取的代建费不在土地增值税的征税范围内。而开发建房的合作模式，是指由一方出资、一方提供建设服务或提供土地资源，参与合作的几方共同完成项目开发，不需要为自用的部分支付土地增值税，对于建设的商品住宅在出售时缴纳土地增值税，采用此种模式可以降低房地产企业的税负。房地产企业可以根据自身的资金实力以及房产的开发要求等实际情况，选择与其他方合作，合理的减少企业的征税收入，减少土地增值税的缴纳。

（五）关注税务风险，避免因筹划不当而得不偿失

1.注意营改增对于房地产企业的影响。首先，营改增之后，扣除项目中的“与转让房地产有关的税金”不包括可抵扣的增值税，房地产企业被征收的是不含税的收入；同时，在扣除项目中要关注其他扣除项目是包含增值税的金额还是不含税的金额，避免因多扣除进项增值税而产生税务风险。2.为了享受优惠政策，弄虚作假而带来风险。房地产企业在进行纳税筹划时，可能为了享受普通住宅标准的优惠政策而将不符合条件的房产改动资料按照此标准进行申报，在税务机关进行检查时，企业对于认定条件虚假申报，存在违法违规风险。

三、结语

做好土地增值税的纳税筹划和清算规划，能够帮助房地产企业降低税务支出中的主要项目、提升效益。因此，房地产企业对于相关税收规定和优惠政策要了熟于心、积极研究，制定符合企业真实情况的税务筹划方案，保证筹划方案的合法合规性，不会产生税务风险和法律风险，降低企业的税收成本并获取更高的价值增加值。

参考文献：

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[3]程瑞芳.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].会计师，2018（07）.

[4]肖建国.土地增值税清算制度下的税收筹划问题探讨[J].中国乡镇企业会计，2016（11）.

作者：张小敏 单位：浙江万宇置业有限公司