企业土地增值税纳税分析

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摘要：在房地产开发企业的日常运营过程中，税收部分的支出在企业整体的财务支出中占比较大，对企业的盈利情况以及发展情况都有着极为重要的影响。在“营改增”政策实施后，土地增值税的纳税筹划空间有了较大的提升，基于此，本文从我国房地产开发企业土地增值税纳税实际情况出发，阐述纳税筹划的内容以及对土地增值税进行筹划所具有的重要意义并提出房地产开发企业土地增值税纳税筹划的具体措施。

关键词：房地产开发企业；土地增值税；纳税筹划；具体措施

近些年来，我国的整体经济发展水平正在不断提高，房地产行业作为我国国民经济增长的支柱产业也获得了前所未有的发展契机。然而，在房地产行业高飞猛进的背景下，也存在着许多挑战。越来越多的竞争者参与到房地产市场中来，房地产开发企业为了在市场中站稳脚跟，谋求发展，必须采取有效措施来降低企业支出，保证企业的利润率。同时，由于我国整体经济发展迅速，房价疯狂上涨，使得我国的土地增值税税率也在不断的提高。鉴于此种情况，房地产开发企业必须对土地增值税的纳税筹划加以重视，通过采取有效的措施来减轻企业的税收负担，从而为房地产开发企业的经营发展保驾护航。

一、纳税筹划的内涵概述

纳税筹划是指企业为了达到实现经济利益最大化的目的，通过对企业纳税操作环节制定规范化的流程，最终达到为企业节省税收支出的目标[1]。纳税筹划主要包含避税、节税以及防范税务风险几个部分，纳税筹划本身要具有合法性，不能与国家的政策法令产生冲突或矛盾，还要注意筹划具有政策导向性，在进行纳税筹划的过程中要充分利用相关法律法规，采用符合国家政策导向的纳税筹划策略。同时，由于国家的税收政策并不是一成不变的，而是在不断改进和完善的过程中，故此，在纳税筹划时还要注意筹划的时效性。

二、土地增值税纳税筹划对房地产开发企业的意义

从我国房地产开发企业目前的土地增值税纳税筹划工作开展情况来看，许多公司的纳税筹划并不理想，其根本原因是企业管理者以及相关人员并没有意识到土地增值税纳税筹划对于企业来讲具有怎样的重要意义。为了使房地产开发企业的利润能获得进一步的提升，必须要加强企业对于纳税筹划重要性的认识。笔者在此进行三点论述，以期能为有需要的企业提供一定的参考资料。

(一)土地增值税纳税筹划能增强房地产开发企业的核心竞争力

房地产开发企业属于较为典型的资金密集型产业，具有运作资产需求大，企业负债较高的特性。企业在日常的发展经营过程中需要大量的现金流作为支撑，如果现金流不足的情况则极容易导致企业的负债率增高，降低企业的利润，制约企业的发展。而良好的土地增值税纳税筹划能为房地产企业减轻大量的税收负担，使房地产开发企业能够节约资金，保证企业的现金流充足，从而提升企业的利润率，在一定程度上也增强了房地产开发企业的核心竞争力。

(二)土地增值税纳税筹划能降低房地产开发企业发生财务风险的概率

前文中提及到，土地增值税纳税筹划工作的开展必须具有合法的前提条件。在进行纳税筹划工作的制定过程中，要依照我国有关法律法规制定规范化的纳税筹划工作标准，使得企业管理人员在开展税务管理工作时有工作标准可循，保证各项工作流程的规范性，避免因操作不规范而引起的税务风险以及杜绝偷税漏税等违法现象的发生。

(三)土地增值税纳税筹划能使房地产开发企业更好的适应“营改增”政策

在我国实施对企业营业税改为增值税制度以前，房地产开发企业的营业税可以看作土地增值税所包含的扣除项目加以扣除[2]。而在营业税改为增值税制度实施以后，增值税的性质变为了价外税，并不能作为土地增值税的扣除项目而加以扣除，这种变化无疑使得房地产开发企业在“营改增”政策实施后的财务压力有所增加。在这种前提下，对土地增值税进行良好的纳税筹划工作能降低由国家“营改增”政策变化所带来的财务压力，同时也能使房地产开发企业的税务管理工作开展更具成效。故此，在房地产开发企业内对土地增值税进行纳税筹划工作可以说是势在必行的。

三、房地产开发企业土地增值税纳税筹划过程中的潜在风险分析

(一)房地产开发企业土地增值税纳税筹划面临的政策方面的风险

对于房地产开发企业来说，其进行土地增值税纳税筹划的主要目的是为了节省企业的税务支出，主要做法是通过对有关政策法规的分析与利用，从而达到节约支出的目的。从我国目前房地产企业开展土地增值税纳税筹划的具体情况来看，政策方面可能引发的风险主要有两种表现形式。其一，是由于政策变动而导致的风险。在房地产企业制定纳税筹划工作策略时，都是以国家现行的政策法规作为出发点来展开筹划工作的。而在这种情况下，一旦国家的有关政策发生变化，现行的纳税筹划政策就会失去适用性，从而引发纳税风险。其二是纳税筹划工作人员能力不足，对于国家相关政策法规的理解与掌握程度不够，这样会导致企业制定的纳税策划方案存在一定的问题，容易造成企业税务风险。

(二)房地产开发企业土地增值税纳税筹划面临的操作方面的风险

在房地产开发企业执行土地增值税纳税筹划的过程中，可能会发生由于人员操作不当而引发的风险。纳税筹划主要利用相关政策法规的优惠条件以及空白区域，要对合法与违法的操作有明确的界定，这就要求在实际操作的过程中有较高的精准性，一旦出现操作不规范、统筹不协调等问题，可能引发企业纳税违法的风险。

四、房地产开发企业土地增值税纳税筹划措施

(一)制定完善的纳税筹划工作策略

良好的工作策略是企业开展土地增值税纳税筹划工作的必要前提，能为企业开展土地增值税纳税筹划工作提供正确的方向保障。故此，在房地产开发企业开展土地增值税纳税筹划工作之前，必须要制定一套良好的纳税筹划工作策略。企业要通过抽调专业的人才或组建专业的团队来对我国的相关政策法规进行审慎的分析，并结合房地产开发企业自身的实际运营情况来制定一套适用于企业自身的纳税筹划工作策略。要对每一个筹划环节都予以规范化的要求，保证企业的有关部门在开展纳税筹划工作时有正确的方向保障，提升企业土地增值税纳税筹划工作开展的成效，保证房地产开发企业的良好发展。

(二)合理利用国家的各项税收优惠政策

在我国经济发展的过程中，国家出台了许多对企业进行税收优惠的政策，其主要表现形式即是在税收过程中的各种扣除[3]。首先，房地产开发企业要合理的制定销售产品的价格，国家现行的土地增值税政策设置了一个纳税起征点，企业要充分利用这一政策，在开展房地产项目开发前期就对项目的收入、支出以及利润率进行精准的预算，并以预算数据为基础，结合纳税起征点，分析并计算如何进行产品定价才能保证企业利润最大化。其次，是房地产开发企业要充分利用国家对企业的加计扣除政策。例如，我国某房地产公司在开发一个楼盘项目的过程中，将经常被混为一谈的管理费用与开发间接费用进行了精确的记录与区分，使得开发间接费用部分可以作为直接管理项目所产生的费用，按照国家的标准享受了20%的加计扣除计算基数，为企业减少了大量的税务压力。

五、结束语

综上所述，在我国目前房地产行业竞争愈发激烈的市场条件下，房地产开发企业想要在这个市场上分一杯羹，就必须要保证企业具有一定的核心竞争力。而良好的土地增值税纳税筹划工作的开展，有助于房地产开发企业在对产品定价时有更大的变动空间，也能有效的减少企业在运营过程中发生税务风险问题的可能性，进而为房地产开发企业的良好运营提供助力。

参考文献：

[1]戴林卉.基于房地产开发企业的土地增值税纳税筹划方法探析[J].商情，2017(40):114.

[2]王琪.房地产企业纳税筹划研究——以某置业发展有限公司为例[D].华中师范大学，2017.

[3]王爱平.房地产行业土地增值税征管问题研究——以广东省仁化县为例[D].江西财经大学，2016.

作者：严圣根 单位：西安地华房地产开发有限公司