房地产开发项目土地增值税税务筹划

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摘要：首先，阐述土地增值税与税务筹划的基本内容。然后，分析房地产开发项目土地增值税税务筹划的必要性。最后，针对房地产开发项目土地增值税税务筹划，给出明确节税方式、提升税财工作者素养、明确扣税方式、加强对税收减免的应用等措施。

关键词：房地产；开发项目；土地增值税；税务筹划

房地产是我国发展的重点与关键，房地产行业的发展，对我国社会的发展具有重要作用。因此，房地产行业为实现自身的更好发展，同时增强市场竞争力，对于开发项目土地增值税税务筹划工作要给予更多关注与重视。做好税务筹划工作，为房地产行业创造更多经济效益与社会效益。怎样做好房地产开发项目土地增值税税务筹划，是人们目前面临的一个重要问题。

一、土地增值税与税务筹划基本概述

土地增值税通常情况下主要是指，对于纳税对象转让地上建筑、国有土地使用权过程中，所获得的增值额作为主要征税对象，并严格按照相应规定税率展开税务征收工作。税务筹划主要是指，企业在发展过程中，在各项法律允许范围下，采取有效方式与手段，对税收支出进行有效控制，尽量降低税收支出。这样企业发展目标不仅可以更快完成，同时还能够为企业发展创造更多经济效益与社会效益。特别是房地产行业的发展中，一个项目的建设与发展，不仅建设周期较长，而且涉及资金较多。因此，在土地增值税的缴纳中，要在很大程度上依靠税务筹划，需要通过科学合理的税务筹划方式，使得企业在税收中能够逐渐减少支出，为企业创造更多利润，实现房地产行业与企业的可持续发展。

二、房地产开发项目土地增值税税务筹划必要性分析

从目前我国房地产开发项目土地增值税税务筹划工作开展中可以看出，无论是理论还是实践操作，都是处于刚刚起步阶段。所以，房地产企业在发展中，需要对政策以及国外土地增值税方面的知识内容进行学习，从而对自身税务筹划工作进行完善与创新。房地产开发项目土地增值税税务筹划的必要性，主要体现在以下几点中。

1.房地产企业项目开发周期相对较长，并且涉税过程也较为复杂。房地产企业纳税人在土地增值税的缴纳中，不仅手续办理工作较为烦琐，而且需要浪费很长时间，因此，通过税务筹划工作的展开，不仅可以减少财务工作人员的工作量，还可以为企业纳税人节省更多时间与精力，实现企业可持续发展。

2.房地产企业在项目建设以及金额交易过程中，会涉及到很大的涉税金额。我国房地产行业，相较于社会市场中其他行业而言，税负相对较高。因此，需要通过科学合理的税务筹划工作，更好解决税率过高问题，为后续税务筹划工作的展开打下良好基础。

三、房地产开发项目土地增值税税务筹划措施

1.明确节税方式。在房地产开发项目土地增值税税务筹划工作的开展中，可以通过明确节税方式，保证税务筹划工作的有序进行。在明确节税方式中，可以从以下几点展开：第一，在建房工作的开展中，通过保证其科学性与合理性，可以在很大程度上保证税务筹划工作的有序进行。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。第二，利息支付过程中的纳税筹划。房地产企业贷款利息扣除限额分为两种情况：一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。第三，房地产行业想要在激烈市场竞争当中取得更好的发展，就要加大投入力度，尤其是公共设施，这样才能为居住者提供更加安全和舒适的生活环境与工作环境。这一部分支出，可以将其纳入项目的成本中，从而实现节税目的。

2.提升税财工作者素养。在房地产企业土地增值税税务筹划工作的开展中，税财工作者在其中发挥着不可替代的作用。在这一过程中，需要税财工作者能够具备较强综合素养与专业能力，这样才能在税务筹划中，将自身作用与价值充分发挥。基于此，在提升税财工作者工作素养中，可以从以下几点展开：第一，税财工作者不仅要掌握相应的税法专业知识与财务专业知识，同时需要了解房地产行业相关的税收优惠政策。为实现这一目的，可以通过定期教育培训的方式，使得税财工作者能够对相应的法律法规有正确认识。从而确保各项工作的展开，能够在法律法规允许范围内进行，避免出现违规或者违法行为。第二，还可以通过职称补贴，或者制定奖惩制度的方式。针对在税务筹划过程中表现较好的工作人员进行一定奖励，这样可以在很大程度上激发税财工作者的工作热情与工作兴趣。同时，针对在工作中表现较差的工作人员进行一定惩罚，这样才可以对税财工作者起到一定警示作用。第三，税财工作者在上岗之前，要展开系统化、专业化岗前培训工作，在最大程度上保证税财工作者能够具备较强专业能力与综合素质。

3.明确扣税方式。从目前我国房地产企业发展中不难看出，我国现行税法中，对于土地增值税会产生直接影响的主要是扣税项目。比如，房地产转让相关税金、开发成本以及土地使用权费用等。在这一过程中，为降低土地增值税支出，需要明确扣税方式。具体可以从以下几点展开：第一，房地产转让相关税金，以及土地使用权费用，在我国相关税法中已经做出明确规定，都属于相应的纳税项目，几乎没有税务筹划空间，但是，其余几项要保证在税法允许范围下展开相应的税务筹划工作。第二，房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除差异，致使企业在人为操控的因素较多。“开发间接费用”属于开发土地和新建房及配套“成本”，在开发土地和新建房及配套“成本”中列支，在土地增值税清算中可以享受20%的加计扣除；“销售费用、管理费用、财务费用”属于开发土地和新建房及配套设施的“费用”，土地增值税清算中不能享受20%的加计扣除。企业财务人员通过税收筹划，将税收杠杆的制约导向功能有机地融合到企业财务决策和战略选择中，最终实现企业的最大效益。

4.加强对税收减免的应用。从目前我国出台的《土地增值税暂行条例》中可以看出，纳税人修建的普通住宅并且用于出售，如果其中的增值税额没有超过扣除项目金额的20%，可以享受免收土地增值税的优惠。如果缴纳对象，涉及到其他不同房地产开发项目，需要工作人员能够结合实际情况，展开具有针对性的核算工作。由此可以看出，不同类型的住宅项目，在税收核算工作的开展中存在一定的差异，所需要承受的税负压力也存在很大差异。一般情况下，房地产企业会利用减少住宅销售利润方式，或者增加可扣除项目金额的方式，使得住宅项目增值额能够降低，那么需要纳税人以及相关工作人员，能够对有关房地产项目开支限制等方面的要求进行分析与了解，这样可以在法律允许范围内，实现费用列支最大化。总而言之，要加强对税收减免优惠政策的应用，从而在一定程度上减少税收支出。综上所述，房地产开发项目土地增值税税务筹划对于房地产企业发展而言具有重要作用，因此，在房地产项目开发过程中，对于土地增值税税务筹划工作要有正确认识。确保工作人员能够对我国相应土地增值税法律法规以及政策等有正确认识，使得税收筹划的科学性与合理性得到保障。

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作者：汝红 单位：天水名城保护投资发展有限责任公司