谈房地产企业土地增值税纳税筹划

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摘要：土地增值税是房地产企业最重要的税种之一，占据房地产企业纳税总额不小的比重。本文主要介绍了房地产企业税务筹划方法和在各阶段土地增值税纳税筹划需要注意的问题，最后根据房地产企业的特性提出关于土地增值税税务筹划的建议，希望对房地产企业的发展提供帮助。

关键词：税务筹划；房地产；土地增值税；普通住宅；增值额

房地产企业具有资金密集型、项目周期长、资金回收速度慢等特点。由于许多款项难以及时收回，一些房地产企业面临着较大的资金周转压力。再加上房地产本身属于高税负行业，所涉及的主要税种有企业所得税、增值税、耕地占用税、契税、土地增值税等，其中土地增值税占房地产企业纳税总额较大比重。因此，房地产企业进行合理的土地增值税纳税筹划，将极大减轻企业资金周转压力，促进企业健康运转。

一、房地产企业纳税筹划方法

1.巧用临界点税法规定不同的销售额或增值额适用不同的税率，当销售额或增值额超过某一标准时，税率会发生变化，此标准值即为临界点。根据我国现行的土地增值税法律及政策规定，房地产开发为普通住宅的，当建造的普通住宅项目的增值额小于扣除项目金额的20%时，全部增值额免征土地增值税；大于扣除项目金额的20%时，全部增值额应缴纳土地增值税。这里的扣除项目金额的20%就是临界点。当房地产企业普通住宅项目的增值额处于扣除项目金额的20%附近时，应当进行适当的纳税筹划，合理降低税负。

2.正确划分核算单位与项目类型如果一个开发项目中同时需要建造普通住宅和非普通住宅的，需要分别计算增值额。房地产企业在开发建设中，往往采取分期开发模式，行业业态往往包含普通住宅、别墅、商铺及地下车位等项目。所以，房地产企业可以考虑通过充分错配分期及项目类型，比如非普通住宅与地下车位规划为同一期开发，将增值率较高的非普通住宅销售收入转移一部分到车位，合理调节收入分配，以此达到节税的目的。

3.选择有利的项目扣除成本费用分摊方式根据我国现有的土地增值税税制，房地产企业多个项目同时开发或者分期开发同一个项目的，又或者在一个建造项目中建造不同类型房地产的，应当根据建造项目的最终受益对象，选择合理的成本费用分配方法，将成本费用分摊至最终受益对象。分摊方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法或主管税务机关确认的其他合理方法。房地产企业应当对不同分摊方式进行评估测算，选用不同的分摊方式分摊开发成本，对应的土地增值税税负也不同。企业应从各种不同的分摊方式中，选择最有利自己的分摊方式，合理降低税负，依法节约税收成本。

二、房地产企业在各阶段的土地增值税纳税筹划

1.前期准备阶段前期准备阶段主要涉及资金筹集的问题。房地产企业可以根据需要选择最恰当的利息扣除标准，以此达到税收筹划的目的。税法规定，建造项目能够按转让房地产计算且能够提供金融机构证明的利息支出，可允许按实际支出数额扣除，但扣除上限是按银行同期的贷款利率计算的金额。此时的房地产开发费用可以按照房地产开发成本和取得土地使用权所支付的金额之和的5%计算扣除；凡不能提供金融机构的证明或按照转让房地产开发分摊利息支出的，房地产开发费用按开发成本和拿地金额之和的10%以内计算扣除。所以，为了达到企业价值最大的财务管理目标，房地产企业在融资与利息扣除方式选择时有如下两个方案选择。第一种方案是：如果房地产企业融资渠道为金融机构等利息费用可以提供金融机构证明的，依税法规定可以据实扣实，开发房地产项目融资主要依靠负债筹资；与此相反，第二种方案主要采用权益资本的筹资方式，资金成本较小，预计利息费用较低，可以不计算按期分摊的利息，按这样的方式可以尽可能扣除房地产开发费用，达到企业价值最大化的目的。

2.建设阶段土地增值税的纳税筹划思路主要是多抵扣和少增值。在建设阶段，房地产企业发生的成本费用将会成为应纳税增值额的抵扣项，对应缴的土地增值税产生最直接的影响。房地产企业需要充分了解税务机关规定的抵扣标准，尽量增加土地增值税的抵扣项目，如地价和开发成本可以按20%加计扣除的项目，应确保精准核算，使土地增值税应纳税额降至最低。加大对拆迁补偿款、安装费、基础设施建设费等项目的投入，提升房屋质量，也可适当将人事费用等计入开发成本开发间接费，增加土地增值税的扣除项目。房地产公司也可对一些建筑企业进行收购，将利润向建筑企业转移，减少应纳土地增值税税额。

3.销售阶段在销售阶段，企业可根据税法规定的临界点制定合理的销售价格。税法规定，当普通住宅建成后的增值额小于扣除项目金额的20%时，土地增值税可以豁免。企业可控制销售价格使其达到免税的标准。房地产企业也可利用合同管理实现降低土地增值税，如将合同分散为房产转让合同和房屋装修合同，那么只有第一份合同属于土地增值税的纳税范围，第二份合同的金额只用缴纳增值税，税率低于土地增值税，实现了节税的目的。另外，部分房地产项目由于早期取得土地成本较低，增值率较高，可以考虑设立独立核算的全资销售子公司，通过合理的“批发价”将房地产销售业务“整体”转包给全资销售子公司，再由全资销售子公司以零售价出售给业主。这样从整个母子公司组成的商业集团上看，既以较高的价格将房地产项目销售出去，与此同时又合理地降低了企业的税负。由于增值税可以抵扣，因此这种业务不会增加增值税税负。需注意的是，选择这种土地增值税筹划模式，会增加契税税额和印花税税额，因此，所节约的土地增值税额应大于新增的契税税额及印花税税额，才具有筹划意义。全资销售子公司以零售价出售给业主的，还要缴纳土地增值税，从房地产开发企业“销售”给全资销售子公司的“价格”是否公允，是否会被主管税务机关认可等。因此，设立独立核算的全资销售子公司进行土地增值税筹划是否具有可行性有待商榷。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划策略

1.增强纳税筹划意识，充分利用税收优惠政策有很多企业对纳税筹划认识不足，房地产企业要对纳税筹划有正确的观念，在合规、合法的范围内进行纳税筹划能够帮助企业优化现金流，提升经济效益。在企业内部应加强对税务筹划的宣传和对相关工作人员的教育。同时，加强对税收筹划的风险管理，要充分熟悉税务机关出台的税收政策，利用合规政策帮助企业节税。土地增值税作为房地产行业的第一大税种，其覆盖范围广泛，涵盖了销售收入、筹资、工程决算等种种内容。在清算土地增值税时，对税务人员的专业知识要求较高。因此，土地增值税的纳税筹划需要税务会计对相关政策全面准确理解和掌握，才能制定科学合理的纳税方案，帮助企业合理避税。房地产企业也需要根据项目类型、占地面积、规模大小等，选择最优惠的税收政策，使企业的税收负担降至最低。

2.配备专业税筹人员，加强企业税务筹划水平对任何行业企业来说，人才都是决定企业发展的基石。作为纳税大户的房地产企业，配备专业的税筹人员是非常必要的。房地产企业应积极引进一些综合素质优秀的税务筹划专业型人才，使企业人力结构得到优化。原有的财务工作者不仅应从过去的工作中归纳总结有利的税筹知识，还应该主动丰富自己的知识结构，了解最新的税收政策。同时，企业可以为员工提供学习的机会和平台，如组织交流会、邀请财税专家举办讲座等。由于我国税收政策更新速度较快，近年来改革力度较大，为了及时了解税收政策变革信息，企业可保持与税务机关良好的沟通，也可关注税务机关公众号，及时掌握税收政策变化动态，为企业进行税务筹划提供参考。

3.健全企业税收管理制度企业的税收管理制度需要结合企业的业务类型、管理风格等来制定。随着现代管理制度的不断改进，为了提升税筹质量，房地产企业也要健全自身的税收管理制度，提升企业管理水平。许多房地产企业虽然规定了税务工作流程，但实际运用效果不够理想。因此，房地产企业应改善或健全税务管理制度，从基本操作层面逐步落实，提升企业经济效益。在日常会计核算的过程中，保证数据的准确性和完整性，税务清算要及时规范。结合行业特性和自身发展状况，多向行业内部优秀企业借鉴管理经验，增强税务筹划工作的整体性和准确性。

四、结语

近年来，有关房地产的税收改革政策相继出台，尤其是针对土地增值税。为了实现最大经济效益，房地产企业需要把土地增值税纳税筹划当作工作的重点，加深对土地增值税税收政策的理解和掌握，在项目的各个阶段积极做好税务筹划工作，促进企业长期健康发展。税务部门也应加强对房地产企业的支持和引导，保证宣传教育工作的及时性和准确性，帮助企业正确对待税务筹划。

参考文献

1.罗联布.拟上市企业的股权设置筹划.注册税务师，2014（7）.

2.陈唤军.发展管理会计：信息化建设和内控缺一不可.中国会计报，2015-4-17.

3.刘怡.探讨房地产开发企业土地增值税税收筹划.财务学习，2020（10）.

作者：尤文辉 单位：南益地产集团有限公司