房地产企业土地增值税筹划及清算技巧

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摘要:房地产企业是我国税收组成中不可或缺的部分，同时也是纳税大户，做好房地产企业纳税管理对我国税收工作建设以及房地产企业自身发展都有着积极的意义。根据税法规定，房地产企业需要按照法律要求缴纳土地增值税，这就要求房地产企业在进行土地增值税缴纳时必须要做好纳税筹划，避免给企业带来不必要的麻烦。为此，房地产企业在土地增值税筹划时一定要善于运用清算技巧，提高税收筹划合理性与科学性。鉴于此，本文将深入分析，房地产企业土地增值税筹划及清算技巧，旨在进一步提高房地产企业土地增值税筹划风险的防范能力。

关键词:房地产企业；土地增值税筹划；清算技巧

一、前言

当前我国社会正处经济发展新时期，产业结构调整、供给侧改革等一系列经济改革政策稳步推进，在新的经济发展形势下房地产企业的经营压力变得更大，市场经济对房地产企业的要求也变得更多，任何管理不善、经营风险都能够导致房地产企业的经营失败。纳税是房地产企业发展中的一件大事，按照法律有关要求进行缴税时房地产企业确保经营的前提，所以做好纳税筹划对房地产企业而言异常关键。房地产企业需要先拿地才能够生成后期的经济收益，所以必须要缴纳土地增值税，为了确保土地增值税缴纳合法、符合企业需要等，对其进行有效的纳税筹划势在必行，然而当前很多房地产企业在进行土地增值税筹划时往往因清算技巧上的问题而导致纳税筹划风险，为房地产企业合理纳税带来了负面效果。所以，房地产企业尤其要注重对土地增值税税收筹划与清算管理。

二、房地产企业在进行土地增值税筹划时应该坚持的原则分析

(一)房地产企业土地增值税筹划要懂法、守法房地产企业进行土地增值税筹划是税务机关赋予其的权力，但想要实现这一权力必须要符合法律要求，所以房地产企业土地增值税筹划必须要坚持合法性原则，否则将会受到税务机关的处罚，严重的甚至会使企业面临破产的境地。这就要求房地产企业在土地增值税筹划时不仅要守法，更要懂法，只有这样才能够在法律规定下做好土地增值税筹划工作。懂法意味着房地产企业要掌握有关土地增值税的相关税法要求，从而严格按照税法规定来进行土地增值税的缴纳。守法意味着房地产企业在进行土地增值税筹划时不能够违背法律要求，不能够主动进行逃税、漏税等，而这不叫纳税筹划，这叫有预谋的违法行为，必然会受到法律的严厉制裁。

(二)房地产企业土地增值税筹划要坚持事先筹划原则房地产企业土地增值税缴纳是一个系统需要花费时间的一个过程，绝不是一蹴而就的，所以这需要房地产企业在到税务机关缴纳土地增值税之前做相应的前期工作，也就是事先筹划。首先，房地产企业土地增值税纳税事先筹划有利于房地产企业及时对税收政策调整、企业财会部门组织结构变化等作出应变，防范出现纳税筹划风险。其次，房地产企业进行土地增值税缴纳需要前期整理会计资料、核对财务报表、核对会计信息等，需要做好大量的前提准备工作，如果临时做这些工作的话就容易产生问题与错误，从而错过纳税时机、诱发纳税风险等。由此可见，房地产企业在进行土地增值税筹划时一定要遵循事先筹划原则，从而增强房地产企业土地增值税筹划的灵活性与弹性。

三、导致房地产企业土地增值税筹划风险的成因有哪些

房地产企业土地增值税筹划过程中，如果筹划不善很容易诱发风险，而造成房地产企业土地增值税筹划风险的主要原因可以分为内部成因因与外部成因两方面。

(一)外部成因造成房地产企业土地增值税筹划风险的外部成因主要是指国家税收政策的变化，首先需要清楚的是，我国税收政策是根据经济发展态势、社会整体运状况等适时调整的，而不是一成不变的，所以税收政策不可能长时间保持一成不变，随着经济发展需要及社会需要肯定是要做出调整的，而税收政策调整会打乱企业原有的土地增值税筹划步伐，房地产企业也需要对新的税收政策有一个了解与适应的过程，这期间就很容易使得房地产企业出现土地增值税筹划风险，因为不确定因素会大大增加，包括房地产企业对新的税收政策的了解程度，与税务机关的沟通机制是否畅通等都是不确定因素。

(二)内部成因房地产企业土地增值税筹划风险的主要成因还是和内部成因有关，而导致房地产企业土地增值税筹划风险的内部成因有很多，包括房地产企业没有建立完备的土地增值税筹划机制、房地产企业土地增值税筹划技术水平低、房地产企业土地增值税筹划队伍水平低等等。如，房地产纳税筹划人员作为土地增值税筹划的执行者，其能力水平高低将直接影响土地增值税筹划是否科学、完善，也是做好土地增值税筹划风险防范的关键。当前很多房地产企业都忽视了税收筹划人员管理与培训的重要性，并未根据土地增值税筹划要求构建完备的纳税筹划培训机制、考核机制等，从而导致税收筹划队伍得不到来自房地产企业的帮助。此外，很多房地产企业的税收筹划人员都对自身的要求比较低，无论是在思想建设，还是在工作技能建设上都存在问题，从而无法保证土地增值税筹划质量。其次，很多房地产企业没有行之有效的税收筹划激励机制，缺少对税收筹划人员的奖惩措施，这也是对其的一种不负责任与放纵，容易让税收筹划人员对工作渐渐迷茫起来。

四、探讨房地产企业土地增值税筹划风险成因的解决对策

(一)房地产企业要及时做好对税收政策的解读工作首先，房地产企业的税收筹划部门要与税务机关建立良好的沟通机制，方便房地产企业及时了解税务机关的政策颁布情况，也方便税务机关对房地产企业的纳税管理，要进一步建立税务机关与房地产企业之间的税务信息共享机制。其次，提高房地产企业税收筹划人员度税收法律法规的重视程度，要求税收筹划人员在进行土地增值说筹划之前，一定要做好对相关税法的掌握工作，避免因对税法理解不彻底而诱发土地增值税筹划风险。最后，按照土地增值税相关规定，房地产企业在将自身建设的住宅项目进行出售时，将按照增值额有没有超过20%就不用缴纳增值税，所以房地产企业可以按照土地增值税中的这条规定来合理的进行税收筹划。

(二)进一步提高房地产企业税收筹划队伍能力水平提高房地产企业土地增值税筹划风险的防范能力，必须要做好税收筹划队伍的管理与培训，进而保证房地产企业土地增值税筹划质量。首先，从房地产企业角度出发，房地产企业要进一步完善有关税收筹划队伍的培训机制、考核机制、绩效激励机制等。如，进一步完善房地产企业税收筹划培训机制，房地产企业可以通过内部培训与外部培训相结合的方法来提升税收筹划人员的能力水平，在内部制定完善的培训计划，定期组织税收筹划人员进行相关技能培训，对有条件的房地产企业来说，可以经常组织税收筹划队伍去专业培训机构或者高校进行培训。此外，房地产企业需要重视对税收筹划人员在信息化技术掌握及运用方面的能力培训。其次，从税收筹划人员角度出发，税收筹划人员必须要认清本职工作对房地产企业纳税管理发展的重要性，加强自我要求与自我学习能力，在日常工作中积极去尝试、积极去交流，不断提高自身的税收筹划水平，为房地产企业做好土地增值税筹划以及自身的发展铺平道路。

五、分析房地产企业土地增值税筹划清算技巧的选择

(一)房地产企业要合理选择土地增值税计算方式房地产企业在进行项目开发的过程中，通过利用利息数值进行土地增值税计算的方式有两种，两种不同的土地增值税计算方式的选择对房地产企业的税收筹划影响是不同的。第一种计算方式：根据房地产企业取得土地使用权所支付的金额与开发成本之和的百分之五以内计算扣除，这种土地增值税计算方式主要适用于，房地产企业无法按照项目计算分摊利息的情况下以及不能获取金融机构证明时使用。第二种土地增值税计算方式为：房地产企业在进行土地增值税计算时可以根据实际情况扣除利息，但必须要做到扣除的金额不得超过我国商业银行贷款同类同期贷款利率计算的金额。由此可见，这两种房地产企业土地增值税计算方式对房地产的规定是不同的，当然最后对房地产进行税收筹划的影响也是不同的，这就要求房地产企业要根据自身土地增值税纳税的实际需要及企业需要来合理的进行区分与选择。

(二)房地产企业要选择合适的清算时机目前我国房地产企业土地增值税清算主要采用预征率清算方法，在预征率清算方法下，要求房地产企业要依照预征率将获得预售资格之后，得到的房产项目销售收入作为计税依据来进行纳税，房地产企业要在达到项目清算条件下针对土地增值税进行汇算与清缴。因此，房地产企业要学会科学的选择清算时间，从而把握对自身有利的清算时机。这也就意味着，当房地产企业项目小于土地增值税率平衡点时一定要提前进行清算。由此可见，房地产企业一定要选择合适的清算时间来进行清算，从而确保自身在清算过程中更具有主动性，从而保障房地产企业利益不受损失。

(三)进一步提高房地产企业土地增值税清算技巧土地增值税清算对房地产企业土地增值税筹划管理有很重要的意义，所以一定要提高清算技巧。房地产企业在进行土地增值税清算过程中如果按照四级累计税率来进行土地增值税清算，则会增加房地产企业的纳税负担。这是因为房地产企业土地增值税清算对于收益较高的区域，需要通过对房地产市场的实际情况来进行清算，所以如果不是普通住宅或住宅在房地产市场行情较好情况下，则房地产售价需要高于土地增值税免税的临界点，也就需要缴纳增值税。所以，房地产企业要根据税收规定、房地产市场要求等通过合理的清算技巧来进行纳税。六、结语本文重点分析了房地产企业土地增值税筹划风险以及如何提高清算技巧，希望对广大房地产企业开展土地增值税筹划有所帮助与参考。

参考文献：

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[5]王晋光.房地产企业土地增值税筹划及清算技巧[J].中国集体经济,2019(28):100-101.

作者：林增梅 单位：东营胜宏地产开发投资有限公司