土地增值税清算实务分析

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摘要：自房地产行业快速发展起来之后，我国相关部门一直对其税收征管难题进行着广泛的关注，并且房地产行业也成了国家税务总局进行税收专项检查的重要内容。基于此，本文首先对房地产开发土地增值税清算过程中每一环节的税源监控进行了分析，然后从车库、拆迁安置以及建安成本三大方面对其土地增值税的清算工作进行了探讨，希望可以为相关工作提供参考。

关键词：房地产行业；土地增值税；清算

土地增值税是我国在1993年的税制改革中新增的一项税收政策，其在保证土地资源的规范配置以及房地产市场交易良好进行方面发挥着不可忽视的作用。随着我国房地产行业的快速发展，国家在这一方面的税收调控力度也不断加大，并且对土地增值税的税费要求也不断提高，然而，我国在房地产方面的税收管理工作中也出现了土地增值税不能准确清算的问题，严重阻碍了我国税收征管工作的有效开展。对此，我国在2009年颁布了《土地增值税清算管理规程》，此文件中具体阐述了土地增值税的清算方法，并且在实际工作中也取得了良好的效果，这也在一定程度上说明了房地产的“清算”时代正式到来。

一、房地产开发过程中各环节土地增值税清算工作的税源监控

通常情况下，土地增值税阶段，开发产品未完成，企业预售中房地产获得价格款项，会计方面不能准确的收入，需要依照土地增值税的制度执行，企业需根据预售收入比例缴纳享用的土地增值税。开发产品交付过程中，会计会将其预售阶段受到的款项变为销售的实际收入。当房地产企业符合土地增值税清算时，需要根据土地增值税的制度展开土地增值税清算。如果会计目标以及税收不相同时，其销售收入确定和计量也会出现较多的差异。

（一）立项环节

立项审批主要是房地产公司在正式开展土地开发工作之前进行。首先需要向国家建委部门进行立项申请，收到申请后再由建委以及发改委进行审批，然后，房地产通过申请的立项文件向发改委提交投资申请计划，审批通过后再由发改委向企业下发项目批复文件。此阶段，税务局在开展土地增值税的清算工作时必须重点关注发改委下发的批复文件，最大限度的避免账外项目税收风险的发生[1]。

（二）项目规划环节

项目的规划环节主要是由规划局、国土局以及财政局等重要部门进行负责。在规划过程中，税务局土地增值税清算工作中需要的材料主要有建设用地许可证、建筑工程规划许可证、土地转让合同书、国有土地使用证以及土地开发协议等。其中，由于某些项目的规划面积不够明确，房地产企业以此虚增容积率来提高自身经济效益的现象也不在少数，对此，税务局必须对规划面积的清算工作进行重点的关注，以此来保证房地产开发项目的合理、合法开展。

（三）项目施工环节

项目施工的审批工作主要是房地产公司向建委提供项目规划的许可证书以及相关的规划费缴纳凭证来申请项目的施工许可证书，此环节的土地增值税清算工作主要需要房地产公司提供建委颁布的施工许可证书以及房地产公司与负责建设公司所签订的相关合同书。税务局在对施工环节的土地增值税进行清算时往往会采用施工预算、竣工结算以及财务成本三类价格对比的方法，以此来审核房地产公司所提供的建造成本的准确性。

（四）销售环节

项目销售环节土地增值税清算工作所需的资料主要包括：房地产管理局颁发的商品房销售许可、商品房预售以及买卖合同书、房地产管理局专业人员测算的面积测绘报告、工程规划验收合格书以及工程验收备案表。其中，税务局在此环节需要重点关注的是房地产公司准确的销售收入、可销售面积以及开发成本等涉及税收的重要资料，以此来最大限度的降低税收风险。

二、土地增值税清算实务

（一）车库的清算

车库的土地增值税清算工作一直是我国税务管理工作中的一大难题，现阶段来看，我国各地区的车库土地增值税清算标准也没有统一起来，部分地区的税务局只针对有产权的车库销售征收土地增值税，一些税务局也对无产权或许是出租的车库征收土地增值税，本文进行了具体地分析。

1.有产权的车库清算。针对房地产出售的有产权车库以及出售或正在办理地下设置的停车库产权证的一部分，税务局在清算土地增值税时应按照非住宅类型的土地征税标准计算车库的计税收入，并且允许企业扣除自身的成本和其他相关费用，其中也包括土地的相关成本。

2.无产权的车库。无产权车库的土地增值税征税可以分为两类：无偿移交、有偿移交。针对房地产公司按照国家相关车库建设标准建成后，无偿移交给业主所有的情况，税务局通常以房地产所提供的产权移交登记书、公证部门的产权公证等关键性的产权依据作为征税的判断标准。我国明确规定了若业主对自身专有住房之外的共有场地有共同管理权利，并且可以无偿移交给政府管理的，考虑在公共设施的范围内，此部分的车库成本以及其他费用可以扣除在征税范围内。但是，如果房地产公司没有在国家相关部门办理车库的初始登记并且没有车库相关凭证，那么其就没有随意转让车库的权利。在此条件下进行土地增值税的清算工作时，税务局可以不将其计算为计税收入，车库的成本以及其他相关费用也不能扣除，在计算成本时，房产土地使用权所支付的金额以及土地征用、拆迁等方面的补偿费不分摊[2]。

（二）拆迁安置的清算

现阶段，拆迁安置的形式可分为货币安置和房屋安置两种，货币安置与房屋安置相结合的形式也比较常见。

1.货币安置。拆迁安置是当前土地增值税清算工作中非常容易出现税务风险的形式，所以，税务局在对货币安置进行增值税清算时必须全面审核房地产公司的政府补偿文件、被拆迁人的相关凭证、企业与被拆迁人之间的补偿文件等相关依据，尤其要结合房地产公司的银行补偿流水进行，以防虚报货币拆迁成本现象的发生。

2.房屋安置。房屋安置中也可以分为两种形式，一种是原地安置，另一种是异地安置，但是无论是以上哪种形式都应该将其计入到拆迁成本当中，不仅如此，我国相关税收政策中规定，房地产企业支付的补差款应计入拆迁补偿费用中，而回迁户付给企业的补差款可以抵减拆迁补偿费用。因此，税务局在清算土地增值税时还需注意的是不同情况下的拆迁成本以及相关的视同销售收入也是不同的。

（三）建安成本的清算

1.综合楼建安成本的分摊。一般情况下，项目竣工后的结算都是按照一个单位进行的，在此情况下，税务局在进行土地增值税的清算工作时只需要将不同的清算对象进行整理归纳，这其中不会涉及过多的建安成本分配问题。但是，如果综合楼的清算单位过多，那么就需要首先对各清算单位的直接成本进行准确的划分，其中难以划分的部分需要按照我国相关政策的规定以单位建筑面积在整体建筑面积中的比例进行分配。分配方法大致可以分为两种，一种是平均建筑面积法，这种方法在计算分摊上比较容易，但是其中忽略了建筑不同层高的成本差异，这种情况就使得一些建筑层高较高的房地产公司分摊的建安成本较少，方法不合理；另一种分配方法是层高系数法，这种分摊方法对层高不同所带来的成本差异进行了全面地分析，分摊方法相较于平均建筑面积法来说比较合理。因此，税务局在进行土地增值税的清算时还要充分考虑到建筑物层高不同所带来的成本差异，尽量采用层高系数计算建安成本的分摊费用，以此来保证成本分摊的合理性。

2.精装房的装修费用确定。我国税法中明确规定，如果房地产开发企业销售已经完成装修的房屋，那么装修费用可以计入房地产的开发成本中。但是由于政策中没有明确的规定装修费用，此时一些房地产企业就会将精装房的软装部分计入房地产成本中，而税务局则认为可以移动的软装部分不应计入房地产成本中。对此，我国财税中也明确规定了装修服务只针对对建筑物进行装饰，并保证其美观或者具有特定用途的装修工程。这说明了精装房中具有可移动功能的家庭设备以及相关物品不能列在装修费用中，所以其也就不能计入开发成本中进行扣除。但是，精装房的装修在很大程度上影响着房产价格，所以在公平合理的基础上，税务局可以将房产的总销售价格减去各家用电器的采购价格之后的收入作为房地产的销售收入，然后在其基础上计算土地增值税。

3.税务部门征收因素。针对房地产开发企业土地增值税方面的清算工作，依然存有许多问题，困难较多，土地增值税征收具有很大难度系数，这是由于房地产工程时间非常长，涉及的范围广、产品多样，所以会比其他税种繁琐。如果只从土地增值税方面讲，基于税务部门较难计算房地产真正成本，为了方便征收管理，当前税务部门依照房屋不同类型按销售收入2%～3%来预缴土地增值税。一方面，土地增值税清算工作量非常大，然而真正展开土地增值税清算工作，税务部门工作人员无暇顾及，土地增值税清算涉及繁琐的扣除项目其中涵盖土地款、房地产开发成本以及费用、转让房地产等方面的税金。当滚动开发的企业查账核算中，也需投入大批量人力以及物力，因此，同样会增加税务部门工作难度。加之现实生活中，一些开发企业财务制度不完善，成本核算不规范，导致税务部门计算土地增值税具有较多不便之处。现实中税务部门往往委托税务师事务所进行土地增值税清算工作，税务部门再进行审核。另一方面，土地增值税计算形式繁琐。进行清算工作中，涉及非常繁琐的扣除项目，不同的成本分摊方法，计算的土地增值税可能出现很大差别，对企业造成实际税负不公。

三、结语

在开展房地产开发土地增值税的清算工作时，必须对车库、拆迁安置以及建安成本中的相关税务情况进行全面地分析，针对不同的情况选择合理的清算方法。只有这样，才能提高土地增值税清算工作的质量，最大限度避免税务风险，进而为日后的税收征管工作提供保障。

参考文献：

[1]蒋菊香.土地增值税清算相关实务分析[J].湖南税务高等专科学校学报,2019,32(04):40-43.

[2]高林.土地增值税清算中应注意的问题[J].现代商业,2009(24):95.

作者：刘兰芳 单位：聊城市水城房地产开发有限公司