谈房地产企业土地增值税清算

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摘要：在我国经济发展过程中，房地产行业对我国经济做出了重大贡献。而同时，为了保障房地产行业健康持续发展，国家出台了土地增值税相关规定来对房地产行业进行管理。如房地产土地增值税清算。但在实际工作中，房地产土地增值税清算工作较为烦琐，在实施中，存在着许多问题。尤其是在建筑安装清算、房地产开发费用扣除、房地产开发产品定位等。本文就房地产企业土地增值税清算问题进行分析探讨，并结合当前房地产企业实际情况，针对目前问题给出针对性政策，希望对我国房地产企业发展有所帮助。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算

在我国，房地产企业大多从事建筑工程建设、房地产经营开发、管理、服务等工作，进行自主性经营及核算，实现营利为目的的组织。对于房地产企业而言，土地及土地建筑方面是企业发展的核心，也是企业营利的关键要素。当前，为了促进房地产企业土地增值税清算工作，并规范指导房地产企业土地增值税工作行为，我国税务局出台了关于房地产开发企业土地增值税清算管理制度，保障房地产企业土地增值税清算工作的科学合法，从而促进房地产企业健康持续发展。

一、土地增值税清算阐述

在我国，土地属于不动产，所谓土地增值税是指在转让土地或土地上建筑时，其转让所得收入，包括货币收入、实物收入及其他收入等，再减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳，即为土地增值税。房地产企业缴纳土地增值税是企业经营的第一义务，企业必须按照相关法律法规进行土地增值税清算，保证企业经营活动的正常开展。

二、当前我国房地产企业土地增值税清算工作中存在的主要问题

（一）土地使用权清算问题随着我国人口不断增加，土地资源也愈发紧张，人地矛盾比较突出。尤其是一些大城市，如北上广深等一线城市，土地资源一致困扰着城市发展，也影响着房地产企业发展。因此，国家及各地政府对土地资源的使用进行了规范，尤其是房地产企业土地资源使用行为。尽管政府针对土地使用及管理出台了《土地增值税清算管理规程》等相关文件，以保证对土地资源使用的合理合法，但是实际过程中，一些房地产开发企业在取得土地所有权后，要支付土地增值税等税额时，钻法律空子，如使用的土地并没有严格按照规定进行审核，没有办理土地转让手续等，从而使在土地清算时，没有把该部分土地纳入进去。这种行为不仅给企业经营造成了极大风险，也违反了法律法规，不利于企业持续发展。此外，还有一些房地产企业在拿地阶段中，为了企业利益而采取不正当谋取手段，违背了法律和市场规则，让需要纳入清算的土地并没有得到有效清算［1］。

（二）建筑安装工程清算问题在建筑安装工程清算过程中，房地产企业主要存在着以下问题。首先是成本扣除问题，一些房地产企业达到了清算条件，却没有对结算审计工作有效完成。且在合同中，建筑安装工作并没有明确体现。而在房地产工程出包政策规定中，房地产企业建筑安装费用若没有相关发票则不进行成本扣除。其次是成本证据问题，企业财务管理人员及财务核算制度对土地增值税清算质量有着直接影响。随着我国在《土地政治谁清算管理规程》中规定，扣除项目金额的各类成本及费用，必须是实际发生且有相应证据，税务局会对企业清算进行详细审核，尤其是建筑安工作的成本证据进行检查，包括合同及发票。而目前，我国部分房地产企业在合同管理、发票管理上存在一些问题，从而导致清算时，不能提供有效的成本证据。因此，尽管房地产企业发生实际成本，但由于成本证据及票据问题，导致建筑安装工程没有纳入清算工作。

（三）房地产开发费用扣除问题与其他行业相比，房地产开发项目建设周期时间长，需要资金庞大，且在建设前往往需要企业提前投入大量资金。对于房地产开发企业来说，由于资金量庞大，往往会通过银行借贷等融资方式来进行筹资。但随着各地政府对房地产企业监管力度加大，银行相关制度的变化以及市场经济发展导致银行融资成本上升，房地产企业筹资方式发生了较大变化。目前，我国大多数房地产开发企业会通过联合开发或房地产预售方式，进行筹资或委托经营商贷款。而根据有关政策和法律，房地产企业开发费用扣除上，大多为财务费用利息支出。而如果根据实际转让项目进行费用分摊，且房地产企业具备相关证明，则可以按照实际情况进行扣除，但有所限制，如不能超过银行同期同类贷款利率［2］。

（四）房地产开发产品定位问题房地产开发产品的定位中存在的问题主要表现为两个方面，一是产品价格比市场上相同时期的相同产品的价格要低。房地产企业开展工程项目的环节中，往往会存在将产品进行低价的形式出售给股东，从而确保自身的收益，但是同期同种产品一旦出现价格更低的现象，一定会对房地产的市场价格造成负面影响。在进行房地产项目交易的环节中要上缴一定比例的增值税，如果根据市场上的同期同类产品价格来缴纳，则会影响到房地产开发商的效益，而不被认同。所以，税务部门在进行监察过程中，要加大对该行为的监管力度。另一方面，房地产的价格变化以及土地增值税税率两者之间的具有偏差。房地产在开发过程中，没有重视与财务部门之间的联络，并且产品价格的制定不符合实际情况，忽略了土地增值税清算的重要性，从而造成两者之间出现了偏差［3］。

三、加强房地产开发企业土地增值税清算问题的措施

（一）加强对土地增值税重视及优化管理制度房地产企业应加强对土地增值税重视，建立健全土地增值税清算制度，从而避免杜绝企业在土地使用权清算时，发生种种问题。首先，作为企业管理者，要加强对土地增值税清算工作的重视，规范相关负责人员责任权限，要严格按照国家相关法律政策来执行清算工作。结合目前企业发展情况和市场外部环境，制定适用企业的土地增值税清算制度，加强规范获得土地使用权的行为。其次，在企业内部，要加强对土地增值税清算工作监督，要把土地增值税清算纳入内部控制体系中去，从而规范土地增值税清算工作行为。此外，对于政府而言，有关部门也要加强对房地产开发企业清算工作的检查管理力度，建立完善的清查机制，一旦发现违法行为，要予以严惩，树立典型，从而对其他房地产企业做到警示作用，保证我国房地产市场的正常规范运转。

（二）加强企业内部成本管理对每家企业而言，财务作为企业发展经营的核心，必须加强管理。大多企业经营出现危机，如资金流问题、市场营销问题、税务问题等，都是企业财务管理出现问题。因此，房地产企业必须加强财务管理，在不影响企业战略目标的前提下，降低经营成本。首先，企业要建立健全财务管理制度，规范财务人员管理行为，尤其是财务人员对工作的细致程度，保证数据核算的准确性。其次，完善财务审核制度，利用成本归集法，加强成本管理。尤其是在票据管理上，企业应建立健全一个票据库，把建筑安装工程的成本票据专门归类，保证和合同内容相对应，按照法律规定进行，即降低企业成本，也有利于降低风险，推动土地增值税清算工作的开展。最后，企业要提高财务信息化管理水平，加强财务人员信息化管理能力，随着互联网技术不断发展，企业财务管理对信息化技术的从而有利于建筑安装工程票据管理［4］。

（三）完善企业开发费用扣除管理大多数房地产在进行项目开发时，其资金来源并不全是自有资金，大部分资源是通过银行借贷或其他融资方式进行筹资，整个项目开发过程会涉及大量资金。而在这个过程中，开发资金贷款所产生的利息问题一直困扰着房地产企业。因此，作为房地产企业财务工作人员，在涉及资金借贷工作时，必须要向借贷方如银行索取相关证明，从而使税务人员在检察分摊工作时，企业能提供有效证明，保证项目开展相关数据符合实际情况，减少土地增值税清算金额数目，降低企业成本，也有利于提高企业财务安全。

（四）迎合市场需求变化，优化产品开发定位首先，由于房地产企业的财务人员素质参差不齐，业务能力也无法达到一致水平，所以企业在开展招聘工作时就要招聘具有专业知识技能的财务人员来负责产品的价格定位。其次，房地产企业要提高内部财务人员的综合职业素养，定期提供政策学习培训课程，加强企业财务工作人员对土地增值税清算政策及其他税务政策的理解，掌握各项税收政策的方向，并结合市场实际发展走向，来预算企业建房工程实际所产生的成本，从而进一步降低企业经营成本。最后，构建团队做好市场调研分析工作，从而制定更合理科学的产品价格定位，降低所缴纳的税费，减少成本支出，更好的增加房地产企业的经济效益。对于房地产而言，产品并不是价格越高越好，在制定产品价格时，首先考虑到消费者及市场价格水平后，还应考虑到产品销售总额带来的税率成本。通过合理的纳税筹划来降低企业税额，进行使企业经营效益得到提升，促进企业持续发展。

（五）建立健全信息沟通渠道为了房地产企业能够更好地发展，首先要第一时间内掌握和了解国家的有关政策和制度，才能够使企业及时收到国家出台的新政策，从而更好地顺应市场的发展方向进行调整。其次，房地产企业财务人员要与当地税务部门和其他部门相关部门积极进行交流，尤其是关于一些新的土地增值税清算政策和税务政策，从而保证企业纳税筹划工作不会与税务机关所理解的税务政策向偏离。因此，这就要求企业要强化与当地税务部门和其他相关部门开展紧密的联系与沟通工作。第三，房地产企业还要提高与内部财务工作人员的交流沟通频率，健全企业信息交换体系，提高信息传递的效率，同时有利于税务人掌握纳税人的有关信息，在实施业务环节当中，会更多地思考到企业日后的发展，从而能够有效地降低企业风险。

四、结语

目前，随着我国经济发展，城市化速度加快，房地产行业发展也处于蓬勃发展时期，但同时，由于城市土地紧张、市场竞争激烈以及国家政府对土地增值税的管理力度不断加强等现状，房地产企业想要实现可持续发展，便必须加强土地增值税清算管理，对当前存在的问题加以重视，企业要严格按照国家政策制度和法律制度，同时，利用好相关政策优惠，加强土地增值税管理，降低企业经营成本，规范开发费用扣除管理。在开发产品时，一定要做好市场分析，考虑到产品销售总额带来的税率成本。通过合理的纳税筹划来降低企业税额，从而保障清算工作的顺利执行，促进企业健康发展。

参考文献

［1］毕秀玲.房地产企业在建项目收购方式对土地增值税清算的影响［J］.大众投资指南，2020（18）.

［2］王小燕.房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题的分析［J］.财会学习，2020（16）.

［3］孙遥.房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控［J］.财会学习，2019（18）.

［4］王海珍.关于房地产企业土地增值税清算的探讨［J］.纳税，2018（32）.

作者：李永涛 单位：聊城正原有限责任会计师事务所