房地产土地增值税清算涉税风险管控

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摘要：基于我国经济水平不断进步与发展的背景下，房地产行业也获得了更多的发展机遇。房地产企业的发展与进步，也带动了其他产业的进步，使得我国的税收不断提升，加快了经济发展速度。在房地产企业的开发项目过程中，土地增值税属于重要的税种，会对企业的经营活动产生直接影响。但由于土地增值税的清算过程较为复杂，如果税收筹划不合理，就可能引发许多风险问题。因此，房地产企业需要对各种风险进行把控，并且采取科学化的管控策略，防范涉税风险。本文从土地增值税内涵展开分析，提出了房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控的有效对策，具体如下。

关键词：房地产；土地增值税清算；税务筹划；涉税风险管控

为了做好我国房地产价格有效调控的工作，政府出台了许多与土地增值税清算有直接关系的政策。希望能凭借宏观政策调控的方式，抑制房价，实现对其增值的控制。因此，房地产企业要想实现良性发展目标，就要充分了解我国税收基本政策，以此在多变的市场竞争中站稳脚跟。基于新时期发展背景下，土地增值税纳税筹划逐渐成为房地产企业关注的焦点。但就实际情况进行分析，许多房地产企业对于这项工作了解不全面，对于政策解读、手续办理理解不深入，使得税务筹划工作落实面临许多问题，不利于房地产企业的持续发展。因此，为了获得更高的经济利润，需要做好涉税风险管控工作，制定合理的税务筹划方案。

一、土地增值税内涵

（一）土地增值税的定义土地增值税的基本含义就是以国家的基本权益为核心内容，并且加入财政收入，主要就是为了避免炒卖土地的问题出现，以此加快房地产市场的改革与转型发展速度。通过对房价进行调控，梳理房地产经营发展流程，并为市场经济体系的完善做好铺垫。其也属于提高大众生活幸福感，提升生活品质的重要因素。土地增值税就是以我国颁布的政策为核心，遵循法律法规，开展合理征税赋税工作。征税对象具体如下：地上建筑物、国有土地使用权转让、其他附着物取得的增值额。在我国社会主义经济体系的建设阶段，征收土地增值税属于必然形式，能有效避免出现暴力买卖土地，烘托房价的问题发生。在国家以及纳税人之间，合理地进行土地增值收益的分配，有利于优化社会环境。［1］

（二）土地增值税清算及税收筹划的必要性基于我国宏观政策调整背景下，房地产企业开发税收成本出现上升的趋势，但是利润率显著下降，使得市场竞争愈发激烈，各个房地产开发企业均面临着严峻挑战。基于此，只有进行土地增值税的合理清算，并提前做好税收筹划的工作，才能避免出现税收成本过高的现象，提升综合竞争力，适应愈发激烈的市场竞争环境。开展税务筹划工作，就是指纳税人遵循相关的法律法规需求，明确税收基本政策，对已经发生或预计将发生的应税行为，做好科学化统筹安排与控制的工作，并创造更高的经济效益。而对于土地增值税的清算政策来说，企业要想在清算制度背景下，获得更多的发展机会，就要制定完善的税收筹划方案。所以，房地产企业在进行土地增值税清算的阶段，需要在不违反法律法规的背景下，编制科学化的税务筹划方案。核心的目标就是降低企业税负，为企业创造更高的利润，确保现金流正常运转，财务管理效率显著提升。通过贯彻税务筹划方案，遏制房地产企业出现的偷税漏税的行为，提高其信用等级，以法律政策为基础寻求更多的发展机会。［2］

二、房地产土地增值税清算税务筹划

（一）掌握清算时间在开展土地增值税清算工作之前，房地产企业需要针对清算的具体要求以及时间进行把控，这也属于清算的基础内容。对于从事土地增值税清算的企业工作人员来说，要分析税务机关提出的要求，完成各项手续，收集资料，了解上报的时间。符合土增税清算条件的项目，企业需要在90天内到主管税务机关报送相关材料并办理清算手续，主管税务机关需要在申报次日起90天内完成清算审核；确需延长审核时间的，经主管税务机关负责人批准。采取这种方式，从根本上维护房地产企业基本权益。

（二）明确清算条件房地产企业在实际的土地增值税清算阶段，需要明确清算的条件，了解哪些项目属于清算范畴当中，哪些项目不需要进行清算。例如，房地产开发项目竣工完成销售之后、直接进行土地使用权的转让、纳税人需要进行注销税务登记申请，没有完成土地增值税清算手续的项目，可以直接进行清算。对于取得销售许可证满三年，但是没有销售完的，税务机关可以要求企业进行土地增值税清算。

（三）提前明确清算对象大多数房地产企业都会开发许多项目，而各项目中，可能存在不同业态的产品开发。基于此，自项目立项开始，就需要了解开发项目如何管理和核算。针对同一期的开发项目，需要进行成本费用以及收入的独立核算，通过建立房地产开发项目档案、设置台账等，加强项目管控力度，促进后续清算工作顺利进行。

（四）明确开发项目土地增值税扣除项目房地产企业开发项目较多，具有投资数额较大、周期较长的特点。基于此，企业要结合项目建设的时间顺序、项目周期等，做好项目的分类工作。对于项目台账需要有具体明细，还需要对产品的收入进行准确的区分。尤其是涉及进行成本费用管控的工作，相关人员需要进行成本费用开发合理性的鉴别工作，且针对各项目的共同成本，需按某种方法分摊到各产品的开发成本中，例如直接成本法、建筑成本法、预算造价法、占地成本法、层高系数法等，不同的成本分摊方法可能产生不同的成本扣除结果，所以还需要提前进行项目扣除工作准备以及预先进行多种测算。

（五）分解销售收入筹划对于土地增值税的征收进行分析，贯彻的政策就是实行30%-60%四级超率累进税额计算纳税。采取相应的管控策略，减少土地增值税的税负。站在组织架构的层面进行分析，做好分散收入税务筹划工作十分重要。如加入流转销售环节，房地产企业建立销售公司，主要就是对商品房低价转让，由销售公司对外销售。虽然销售公司不属于房地产开发企业，不能享受加计20%的扣除以及免税优惠。但可以起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果。其次将精装修从销售价格中拎出来，成立装饰公司独立核算装修收入与成本，可有效地降低房地产企业的销售价格，从而实现控制增值额和增值率，达到降低土地增值税税负的要求。

（六）利息费用纳税筹划房地产企业属于资本密集型企业，负债率较高。利息支出采用不同的扣除方式，会在一定程度上影响企业土地增值税应纳税额。从土地增值税实施细则关于财务费用的支出规定了解到，结合转让房地产项目进行计算分摊，提供金融机构贷款证明的，可以进行利息支出扣除。其中最需要注意的问题就是，金额不得高于商业银行同期贷款利率。若不能进行利息支出的计算分摊，或是无法提供金融机构证明的，则需要结合土地使用权支付的金额，还有房地产开发成本总和的10%，做好房地产开发费用扣除计算的工作。房地产企业在开发项目初期阶段，需要结合自身的经营情况以及融资情况，对利息费用支出进行估算，并以多种计算方式进行对比分析。如果房地产企业开发项目主要靠负债筹资，一般采取据实扣除法。相反，若房地产企业融资成本较低，一般采取比例扣除法。［3］

三、房地产土地增值税清算涉税风险管控对策

（一）销售定价风险与管控对策在普通标准住宅项目的建设阶段，若增值额超过了20%，则需要根据全部增值额，按照适用税率进行正确计算，并进行土地增值税的缴纳。如果增值额并没有达到扣除项目总体金额的20%，则可以享受税收优惠政策，免缴土地增值税。由此得知，房地产企业在进行土地增值税税收筹划的阶段，20%的增值率属于征税分界点。然而，有些房地产企业将开发的项目自行认定为普通标准住宅，并且已做好土地增值税申报的工作。但是主管税务机关在进行审核与清算工作的时候，可能会出现许多如应分别核算未分别核算的、未达认定标准、需办理审核手续未办理等不符合按普通住宅清算的，导致企业面临税收风险。基于此，房地产企业需要树立良好的学习理念，不仅要了解我国颁布的全新税收政策，还需要对法律法规进行把控和研究，并在合法的条件下，为企业创造更高的经济利润。此外，房地产企业在制定销售价格时，需要考虑销售价格的提高可能带来的预期收益与不享受优惠政策而增加税负的关系，同时需要分析市场的基本情况，结合市场的现状和发展趋势等，综合分析多方面的因素，确保销售价格合理。

（二）扣除项目金额部分风险与解决对策房地产开发企业的成本中，开发成本所占比重较大，故有些房地产企业在税收筹划过程中，认为增加了开发项目成本，就理所当然的增加可扣除项目金额，达到少缴土地增值税的目标。但是其承担的成本费用支出若不符合税法扣除原则的规定时，如不符合规定的红线外支出、代建支出及不真实的业务支出等就可能会给企业造成逃税、漏税风险。因此，房地产企业在进行税务筹划工作的时候，应当增强与主管税务部门的沟通。明确哪些属于可扣除的项目，哪些属于不可扣除项目范围，以此确保税收筹划工作顺利进行。

（三）利息扣除方面的风险与防范通过对房地产企业的利息支出筹划进行分析，其中还蕴藏了许多风险方面的问题。核心影响因素就是许多房地产企业都没有立足于自身的实际情况，分析税收政策变化。单方面将利息支出作为可扣除项目。如房地产开发企业在开发过程中除金融机构的融资贷款以外，与企业间存在诸多的资金往来，但因未采取合理的借款形式以及借款利率偏高于银行同期贷款利率，无法取得金融机构开具的证明等。故可能存在利息支出不符合税务机关认定范畴当中。所以，房地产企业注重与税务机关之间的联系与沟通。在确保合理合法的条件下，编制科学化的税收筹划计划。例如，以银行的同期贷款利率作为重要参考，了解可扣除的开发费用等，制定合理的税务筹划方案。［4］

四、结语

总而言之，房地产在进行土地增值税清算的阶段，需要充分了解具体税务筹划内容，还需要分析涉税风险，直观的了解企业面临的经济损失。房地产企业要结合自身的发展目标，分析税务机关提出的全新规定，从条件、范围以及时间等角度出发，对土地增值税清算的内容进行把控，以此实现企业的长远发展目标。

参考文献

［1］罗梦华.房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控［J］.中国中小企业，2020（8）.

［2］齐庆.房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控分析［J］.财经界，2020（13）.

［3］崔婷婷.房地产土增税的清算及其税收筹划风险研究［J］.营销界，2019（35）.

［4］孙遥.房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控［J］.财会学习，2019（18）.

作者：王家莉 单位：安徽启迪科技城投资发展有限公司