房地产开发土地增值税清算问题
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摘要：对于我国房地产开发企业而言，土地增值税是非常重要的一大税种，为此，对于房地产开发企业来讲土地增值税相关的问题都是高度重视的，从目前我国房地产开发现状来看，做好土地增值税清算工作，并且在遵循国家政策的前提下做好土地增值税务的科学和理性规划，可达到削减企业赋税压力的目的。接下来，本篇文章对房地产开发土地增值税清算问题进行分析。
关键词：土地增值税；税务清算；房地产开发
在社会经济高速发展的今天，国家政策也在不断地改革，这在一定程度上对房地产开发行业带来了前所未有的冲击。从房地产企业的角度来看，做好土地增值税税收清算工作具有非常重要的意义，要知道土地增值税在整个企业税收构成中占据的比例是非常大的，为能够使得企业的利润得到根本性的保障，促使企业得到健康有序的发展，房地产开发企业就要不断地提高自身土地增值税清算能力，严格遵循国家政策做好税务的清算工作，如此才能够使得企业的经济利益得到逐渐的提高，才能够更好地应对新环境下带给企业的巨大挑战，从而才能够促使企业社会经济效益得到共同地实现。
1房地产企业土地增值税收的现状
1.1土地增值税收的要求高
在社会高速发展的大环境下，对土地增值税清算的要求也在不断地提升，国家对于土地增值税的管理强度逐渐增大，新时期，房地产开发土地增值税清算工作的开展面临着巨大的挑战，要知道，在企业税种中土地增值税的比例是非常高的，为此，土地增值税清算的问题是财务管理工作人员工作中的重要问题。
1.2存在财务管理人员的专业素质较低的现象
土地增值税的清算可以说是存在很大难度的，并且理解起来也比较困难，其中包含了很多方面的内容，为此，对财务管理人员有着非常高的要求，譬如，不但要求财务管理人员具备良好的综合素质，同时要具备较高水平的业务能力。作为一名合格的财务管理人员，一定要清楚的认识到国家在各个发展阶段所实施的国家政策，通过对土地增值税的清算来达到提高企业税收额度的最终目的，其中利益有关的因素都具有很大的特殊性，对财务管理人员有着非常高的要求，可以说，财务管理人员专业素质的高低将关系着未来企业土地增值税的清算水平，是目前企业在发展过程中需要重点考虑的一个问题。
1.3土地增值税收的管理制度不够完善伴
随着国家宏观调控力度的逐渐加强，土地增值税管理制度的实施对管理工作人员起到了关键性的作用，并且土地增值税直接关系着房地产开发企业的未来发展。目前来看，我国土地增值税在制度方面存在很多不够完善的方面，这是导致土地增值税管理工作问题频繁出现的主要原因，对于这种情况，我们要努力地完善土地增值税的管理措施，防止导致因人为意识所引起的土地增值税清算问题的产生。
1.4土地增值税收难度加大
为能够更好地确保企业的稳定可持续发展，不少的企业在日常经营的同时要投入大量的资源，这些资源投入的增加在一定程度上就会造成企业土地增值税中有延期的问题发生，这对于土地增值税清算工作的开展造成了很大的障碍。随着房地产开发企业土地增值税清算工作困难的不断增加，很多税务管理措施就会相继出现，这对于企业而言也会造成不同程度上的损失，土地增值税清算难度系数的增长可以说严重影响着今后整个房地产开发企业的未来发展。
2房地产开发土地增值税清算工作开展对策
2.1要重视土地增值税收清算工作，规避增值税收风险
从当前我国房地产开发企业土地增值税清算情况来看，一直存在很多需要改善的方面，但最为重要的一个影响因素是清算工作人员的思想意识问题。假设清算工作人员思想意识能够得到一定程度上的提升，明确自身肩负的重要职责，那么在土地增值税清算的工作当中就会变得更加专业更加顺利。为此，我们要努力提高清算工作人员的思想意识水平，这样才能够确保土地税收在达到有效的同时，为房地产开发企业创造最大化的经济效益，由此才能够使得房地产开发土地增值税清算工作在良好的状态下稳步开展。土地增值税风险的规避则需要国家与房地产开发企业间保持平衡的一种状态，对此，国家提出明确的要求，严格把控好每一项工作环节，以此才能够将整个企业的土地增值税清算风险控制在最小的范围，要懂得，土地增值税清算问题解决的方法总会比问题要多很多。
2.2不断提高清算工作人员综合素质，准确把握清算时间及清算条件
通过对我国土地增值税税收清算工作大体情况的系统性分析可以了解到，清算工作人员综合素质具有非常重要的影响作用，清算工作人员的专业素养和个人素养在整个土地增值税清算工作中都将得到淋漓尽致的体现，对此，房地产开发企业要引进高综合素质且具备较强业务能力的专业人才，这样才能够从根本上转变很长一段时间内企业人力资源的结构现状，才能够更好地完成企业的土地增值税清算工作。在日常的工作当中，要想提高清算工作人员的专业水平，可定期开展企业内部的学习与培训，这样不但能够提升清算工作人员的专业素养，同时能够切合实际地感受到专业素养对土地增值税清算工作的重要意义，才能够提高企业土地增值税清算工作水平，才能够为房地产开发企业的发展保驾护航。准确地把握好房地产开发土地增值税清算时间和清算条件是做到依法治税的重要基础，在以往税务征管工作当中，仅仅是对纳税人申报-征收-入库时间，做出相应的表明，而对于具体的清算时间、清算条件及清算方法一直没有下达相关的制度与规定。为能够使得纳税人的合法权益得到根本上的保证，对房地产开发项目土地增值税清算工作流程做出了细化处理，以免房地产开发商为能够拖延清算时间、减少在此时间段内的费用，故意地把部分尾盘完全滞销，这样就会由于企业无法接转入账，造成企业的税款无法在第一时间收款入库。
2.3严格掌握土地增值税的相关征收政策
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》。从而为了不断地加强我国房地产开发企业土地增值税征收管理力度，对土地增值税清算工作的开展起到了科学规范的作用。除此之外，营改增以来财政部国家税务总局的《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，各省制定的关于土地增值税清算的一些管理办法，对加强和规范土地增值税管理，保障税款及时足额入库，维护纳税人合法权益方面起到了积极的作用。根据《土地增值税清算管理规程》的规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：第一，依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；第二，擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；第三，虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；第四，符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；第五，申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。除此之外，对房地产开发企业的核定项目进行增值税征收过程当中，主管税务部门要按照土地的开发规模，同时对企业的收入情况先了解下，在土地增值税的征收上不可低于预征率。土地增值税征收的过程当中，首先，核算征收率的情况需要综合兼顾自由裁量的区域，根据时间、类型、结构、价格等方面的差异性做出具体问题具体分析。针对情节非常难受的房地产纳税企业，擅自将纳税资料账簿完全销毁的，一定要严格的进行土地增值税的相关征收工作，同时可以对其销售收入、开发成本、开发费用的核定来核算出应纳土地增值税的具体情况。
2.4利用大数据技术做好增值税清算工作
房地产开发土地增值税清算工作当中，经常会出现计算上的错误，这些错误问题的发生将严重影响到房地产开发企业的自身经营效益，为能够避免清算出错，我们可通过利用大数据技术来确保最终增值税计算的准确性。大数据科学技术的使用过程当中，不但能够使得土地增值税清算工作效率得到大大提高，并且使得土地增值税清算更加精准，确保了房地产开发企业利润的顺利获得，是新时代对房地产开发企业提出的新的要求。土地增值税通常是将国家相关单位审批的房地产开发项目作为基本单位来做出有关税务清算的，针对分期开发的房地产项目则以分期项目作为基本单位进行清算；多个房地产开发项目则根据具体的项目类型来进行清算。主管税务部门在房地产开发企业项目前期管理工作当中，通常会按照具体的房地产项目进行项目的管理，同时强化对土地增值税的核算监督，跟踪监控房地产开发企业在房地产项目开发过程中的各项工作，自房地产开发企业获得土地的使用权开始，直至房地产项目完全销售清盘结束。
3结语
通过本文对房地产开发土地增值税清算问题的分析可以了解到我国房地产开发企业土地增值税的具体状况，对于房地产开发企业而言，土地增值税清算工作的开展具有非同寻常的意义和重要价值，做好土地增值税清算工作将能够使得企业利润受到一定的波动，并且还关系着未来房地产开发企业的发展。为能够使得土地增值税清算问题得到行之有效地解决，则需要我们最大限度上完善房地产开发企业的土地增值税清算方式，不断提高清算工作人员的综合素养和业务水平，让每一位增值税清算工作人员能够在日常的工作中做到自行排查，这对于房地产开发企业而言将起到很大的推动性作用。此外，要学会有效地规避土地增值税中潜藏的风险，确保企业土地增值税清算政策与国家相关方面的规章制度保持一致，唯有如此，才能够确保我国未来房地产开发企业的健康发展，才能够为房地产开发企业创造出更大的利润空间。总而言之，重视土地增值税清算问题是推动房地产开发企业未来发展的重要保障。
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作者：杨春红 单位：日照天宁置业有限公司