土地增值税清算常见问题及对策

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摘要：土地增值税清算是指纳税人在满足清算条件后，严格按照国家税法相关要求，完成房地产开发项目土地增值税清算工作。土地增值税清算工作过程比较繁琐，容易在清算环节中出现各种问题。所以，本文结合房地产土地增值税清算基本要求，重点分析土地增值税清算中存在的常见问题，根据分析结果，提出土地增值税清算中常见问题的处理对策，具体内容如下。

关键词：土地增值税；清算；常见问题；对策

土地增值税在完善税法相关体制、增强执法效能、增加地方财政收入、促进社会发展等方面有着重要意义。从目前情况来看，房地产项目土地增值税清算在社会发展中发挥着重要作用。房地产开发项目的土地增值税应当在收到预售收入时先预缴，待项目符合清算要求以后，再申请完成土地增值税清算工作。税负是企业重点关注的内容，土地增值税在房地产项目经营中占比较大，做好土地增值税清算工作，依法进行合理纳税，能够有效提高企业整体效益，促进企业健康发展。

一、房地产土地增值税基本概述

房地产土地增值税是指在房地产项目开发建设中，出让地上的建筑物及其附着物，对其转让中产生的增值额缴纳的税金，土地增值税实行四级超率累进税率。由于房地产项目涉及的类型比较多，核算内容复杂，难度系数高，所以在对房地产土地增值税计算过程中，需要严格按照房地产项目预售收入进行预征，在房地产项目竣工后对其进行清算。

二、土地增值税清算中存在的常见问题

（一）清算单位确定问题对于土地增值税清算来说，在工作开展之前，应确定好清算单位，并对清算对象有一定的了解，之后才能保证此项工作顺利进行。在实际中，不同清算单位在清算结果上将会存在明显差异，而导致该现象出现的主要原因是不同的清算单位在清算的内容不同。对于清算中存在的清算单位问题，税务部门的相关文件中已经明确指出，土地增值税清算应根据房地产项目进行整体清算。如果房地产项目分期、分批开发建设的，以每批项目为具体清算对象。同一房地产项目不仅涉及普通住房建设，还涉及非普通住房或其他类型房地产项目的，要求企业计算出每类房地产项目的增值额和增值率，分别对其进行土地增值税清算。相反，将会给土地增值税清算结果真实性和精准性造成影响。

（二）房地产收入总金额审核问题在房地产销售收入审计中，要求购房合同、销售发票、销售台账等数据做到相互统一。在清算工作中，还要注意以下几个问题。首先，非直接销售已开发产品也应确认收入，如开发产品换取非货币性资产、职工福利、偿债、对外投资等方式发生所有权转移时，应视同销售确认销售收入。其次，审核房地产项目测绘后的可售面积，是否存在无产权部分面积的销售未纳收入总金额。最后，房屋销售价格确定问题，应结合开发项目所在地区和季度销售价格作为参考，根据企业相同地区相同期间销售同类房地产的平均价格进行确定。除此之外，还需注意交易行为是否满足国家法律法规要求。

（三）房地产项目开发成本审核问题房地产项目开发建设环节，是土地增值税清算审核的重要环节。在清算审核过程中，应该考虑以下问题。首先，对于征地问题。在实际中，要关注土地使用权取得中支付的征地费、拆迁补偿费等相关费用。并且，重点审核项目是否分批建设及费用支付是否存在分摊情况。其次，应重点审核清算项目工程施工成本，把工作重点放在审核工程施工成本结算金额、主体建安工程是否经过中介机构工程审价、单位建筑成本是否合理等。最后，重点审核发生成本是否和企业提交的各项账款信息一致。由于在大部分房地产项目中，企业建造材料通常是企业根据项目建设需求进行独立采购，所以审核工作过程中，需要测算该部分成本费用数量、单价是否合理，是否有重复入账，相应款项支付资金流向是否正常合理。

三、土地增值税清算中常见问题的处理对策

（一）完善相关法律法规当前我国现有的土地增值税部分法律法规依然需完善，需要制定一系列关于土地增值税清算法律标准。首先，应适当扩大土地增值税清算范围。目前，土地增值税清算还没有完全覆盖到二手房、工业用地、商业用地等领域。为了支持实体经济发展，调节商业用地或者工业用地投资行为，土地增值税清算需要覆盖到二手房、工业用地、商业用地等领域中，逐步取消土地增值税的核定征收。其次，在实施土地增值税清算时，由相关税务部门制定详细的操作要求，为后续土地增值税清算工作开展提供指导，以便有效处理清算过程中各种问题。最后，加大土地增值税清算工作的宣传力度，保证相关部门能够明确具体工作流程和要求，为后续执行工作开展奠定扎实的基础。

（二）辅导企业建立土地增值税核算体系要想顺利完成土地增值税清算工作，税务部门需要加强土地增值税核算管理。辅导企业科学构建税务核算体系，将企业账目明细设置进行规范统一，明确项目中各项收入与支出，便于后续土地增值税清算审核工作顺利开展。与此同时，企业还要加强销售台账管理，及时更新台账内容，让业务部门与财务部门相互配合，充分交流，对销售合同的档案进行统一管理。除此之外，企业还要加强房地产各项费用支出控制，将其作为企业重点关注的内容。财务工作人员需要将成本控制细节进行标记，让项目明细更加清晰，便于后续考察与管理。在实际审核工作中，需要加强对房地产开发项目成本费用的比较分析，检查房地产开发企业是否存在虚假捏造建筑成本的情况。企业还要加强土地增值税监督核算，规范相关人员工作行为，强化其职责意识。企业还要加强内控管理体系建设，根据企业经营发展状况进行科学判断，明确企业生产经营活动中存在的风险因素，采取有效措施降低风险给企业带来的不良影响，从而实现企业健康发展。

（三）整合各项资源、提高征管水平土地增值税清算作为一项复杂且系统的工作，在实际审核工作中，需要对各年度开发成本、销售收入进行统计核算，计算过程比较复杂，征管难度大。税务部门需要结合土地增值税清算内容，总结工作经验，实施标准化培训，保证税务人员能够对房地产开发项目各项业务和流程有充分了解，熟练清算业务，从而提高征管水平。与此同时，相关部门应该制定具体的管理方式，规范税务部门验证行为，组建清算管理团队，将清算管理工作落实到位，保证土地增值税清算工作质量。税务部门应把土地增值税清算管理作为工作重点，增强业务能力，促进清算工作效率和提高清算工作质量。通过整合各项资源减少清算工作量，降低税务部门执法风险。政府部门作为税收受益者，还可以利用现有资源，实现政府、税务、企业三者共赢。

（四）积极引进大数据技术随着信息化时代的来临，企业在开展土地增值税清算工作过程中，容易受到各种因素的影响，无法保证计算结果的准确性，使得企业整体效益降低。为了改变这种状况，需要把大数据技术进行取证，做好土地增值税清算工作。在大数据技术作用下，能够有效完成土地增值税清算工作，保证清算结果的准确性，对企业整体效应起到保护作用，从而实现企业健康发展。

（五）加强税务部门审计调查对于税务部门来说，土地增值税清算相关数据是否真实可靠，往往和税务部门人员工作水平和职业素养有着直接关联。土地增值税清算工作中房地产开发项目诸多资料和数据也要得到税务部门的支持，所以，审计部门在落实审计调查工作时，应该对税务部门人员工作情况和履职状况进行观察。审计部门在审计过程中，对于征管人员专业水平、职业素养、征管方式、征管信息化水平等有着严格要求，需要对这些信息进行调查，分析是否满足征管要求。并且，审计部门还要对税务部门履职情况进行分析，关注内容包含税务部门是否严格按照国家宏观调控政策及法律要求落实好税收征管工作，是否存在工作懈怠的现象，如果有，及时督促税务部门整顿处理，保证税务部门工作质量，顺利完成工作目标。

四、结束语

总之，在土地增值税清算审核过程中时，要求税务部门严格按照我国税法的有关要求履行职责，确保土地增值税清算质量，提高清算工作效率。在实际工作过程中，为了将土地增值税清算审核工作落实到位，需要对我国现有法律法规进行优化，规范土地增值税清算工作流程，健全核算体系，整合各项资源，提高征管水平，为后续土地增值税清算工作顺利进行保驾护航，保证土地增值税清算工作目标快速完成，给企业创造更多的效益，促进企业长效发展。

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作者：何剑雯 单位：浙江嘉晟税务师事务所有限公司