房地产企业土地增值税清算探思

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摘要：近年来，备受关注的新时期税制改革“营改增”是对财税体制的又一次深刻变革，是充分体现税收制度内涵和价值取向的重要举措，有利于我国增值税相关制度的规范。改革以后，房地产企业土地增值税清算将会受到相关政策的影响，企业需要充分学习“营改增”的相关政策，从理论体系与基本概念上对“营改增”有一个深刻的认识与理解。本文以房地产企业营改增及土地增值问题为研究对象，从其相关概述入手，深入分析营改增对房地产企业土地增值税清算的主要影响，运用科学的理论指导，加强对房地产企业土地增值税清算工作的思考，从而为更好地应对相关影响提出合理的对策。

关键词：营改增；税制改革；房地产企业；土地增值税清算

早在2011年，我国就下发了营改增的试点方案；通过逐步推广，“营改增”试点范围已经在2013年8月扩大到了全国范围；2016年5月1日起，我国营改增试点范围扩大到了建筑业、房地产业等现代化服务行业，营业税改增值税正式全面实施。面对这样的税制改革的变动，房地产企业土地增值税清算势必会受到影响，相关的土地增值税清算规则将会发生改变，企业需要加强对相关政策的重视，采取科学合理的措施有效应对营改增对土地增值税清算工作带来的影响。

一、房地产企业营改增背景下土地增值税的概述

通过分步推进相关工作，逐步落实营改增相关政策，我国营改增工作的部署从2011年开始到2016年全面推广开来，直到2017年营业税正式退出税收制度。任何一项国家政策与改革都是党中央依据我国国情而进行的战略部署，营改增即营业税改增值税就是我国税收制度的一次重大改革，减轻企业税负，主要在于消除制约服务业发展的税收制度障碍，同时从总体上减轻生产性服务业相关产业链的税负，营改增也有利于完善税制，消除重复征税，有助于社会专业化的分工并优化投资、消费和出口的结构。增值税，顾名思义，就是将企业以前缴纳的营业税的应税项目全部改为增值税，是一项减税制度，对增值税进行规范。除了运输业，2016年营改增的税收范围也逐渐扩展到建筑业和房地产等部分现代服务业。伴随着试点范围的不断扩大，改革后的税率也发生了一定的变化，相关税金清算工作也不同程度地受到了影响。土地增值税适用于房地产经营企业等单位或个人，以转让收入向国家支付的赋税，土地增值税在营改增后计算方法有了变化，它不同于增值税预征率，它实行四级超率累进税率，按规定进行相应税率的计算，根据土地增值税税率表，按照扣除或未扣除扣除项目的比例确定。

二、房地产企业营改增背景下土地增值税清算的主要变化

(一)土地增值税增值额（转让收入确认）的变化

由纳税人转让房地产所得的土地增值税，在“营改增”前已包括价款和价外费用，相关税法适用营业税。增值税是一种价外税，指的是计算增值税额时，其计税价格是不包含增值税额的，即增值税在价格之外，纳税人转让房地产所得的收入只有价款部分作为房地产转让收入。

(二)土地增值税抵扣项目的变化

原来能够列入“转让房地产税金”等抵扣项目的房地产企业的营业税应，在营改增后不能通过相关抵扣项目进行抵扣，土地增值税可抵扣项目减少。转让国有土地使用权、地上的建筑及附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，取得的收入减去国家规定扣除项目的余额，即为实际要缴纳的增值额。土地价款等一部分费用在计算土地增值税的时候，可以抵扣销项税。基于构成房地产企业成本费用繁杂难以取得增值税发票的，依据有关财税文件的规定，列入扣除项目的，不再计入销项税额抵扣。因此，房地产企业需要加强对增值税发票的管理，完善相应的流程，确保相关人员的岗位责任感。

(三)土地增值税税款预缴的变化

土地增值税税款预缴发生了一定的变化，具体表现在由原有来地方税务机关征收土地增值税改为通过国税征收；然而地方政府仍然继续征收土地增值税、企业所得税，房地产企业的税收因此受到了多方面的管理。除此之外，纳税人在项目全部完工前转入土地、房产取得的收入由于涉及成本确定或其他原因，无法计算土地增值税的，可以预缴土地增值税待项目全部完工办理结算后再进行清算多退少补，避免重复征税。

三、房地产业营改增背景下土地增值税清算对策研究

面对营改增对房地产企业增值税清算带来的一系列影响，房地产企业需要加强相关政策的学习，结合相关理论体系，统筹规划增值税清算工作，从而适应经济社会发展新形势下的增值税的改革。营改增以后，土地增值税的增值税额和抵扣项目，以及税收预缴都受到了改革的影响发生了一定的变化。营改增对企业税负的减轻是税制改革实施的意义，同时还在一定程度上避免了重复征税。营改增以后，增值税制度取得了进一步的完善，企业扩大营利的同时，促进了二三产业的融合，促进了经济发展的可持续。为了积极应对营改增，企业需要采取相应的策略，全面应对营改增对土地增值税清算带来的影响。

(一)建立并完善财务管理机制与体系，以更好地适应增值税改革

任何工作的开展都离不开健全合理的管理机制与体系，为了使得企业更好地适应增值税改革，需要加强财务管理机制与体系的建立并加以完善。通过建立财务管理机制与体系，能够有效完善企业的财务管理系统，提高财务管理水平以及土地增值税清算工作的准确性与效率。建立财务管理机制与体系后，有利于企业加强对财务工作的重视程度，从而使得企业制定符合房地产土地增值税清算的计税体系，能够随政策变化以及清算工作的实际需要选择合理的计税方法。

(二)加强“营改增”相关政策的学习，以便与相关部门建立及时有效的沟通

综合考虑，对房地产企业增值税清算，需要企业加强对“营改增”的重视，组织企业财务人员加强相关政策的学习，加强对土地增值税的实施对房地产企业的影响的认识与理解。财务人员应该随时关注相关政策规定，充分了解政策中有关土地增值税规定的变化，做好土地增值税清算工作。加强营改增相关内容的学习和实践，拓展财务人员对营改增整体知识框架的掌握，使得企业更好地适应新形势下的政策变化，有效做好税务风险防控工作。通过对相关政策的学习与理解，加强与相关部门的联系，建立及时有效的沟通，使得土地增值税清算工作按相关规定有序开展，促使企业在持续稳定的基础上取得进一步发展。

(三)强化并细化税金清算工作及其流程，以提高清算工作的效率与准确率

“营改增”之前，房地产企业土地增值税清算的工作流程较为简单，便于执行，财务部门只需要进行营业税预算就能够很方便后续的增值税清算工作的顺利开展。土地增值税和营业税实施后，计算程序繁琐，计算误差容易引发不必要的税收负担问题。为了简化这一流程，需要企业强化并细化税金清算工作的相关流程，提高财务人员的专业技能与岗位责任心，细化土地增值税与营业税两种税额的计算流程，将误差降到最低，从而提高清算工作的效率与准确率。

(四)加强增值税发票管理的规范性，以使销项税额能够按需抵扣

由于房地产企业进行工程项目投资时，融资困难、项目施工的周期长、工人成本高，相应的增值税发票取得困难程度大。针对这种现象，企业要提前制定各项计划，加强对增值税发票管理的规范性，对发票的种类进行合理划分，预算部门负责抵扣税款的核算，调整原材料来源。在选择合作对象时，企业一般以普通纳税人为首选，从而获取能够进行增值税销项税额抵扣的增值税的专用发票。企业以及相关人员要加强对增值税发票的管理的重视程度，制定合理的管理政策，规范增值税发票管理工作。

(五)合理选择计税方法，以使企业经济效益最大化

在计算缴纳土地增值税时要综合考虑增值税税额的抵扣问题，将部分增值税既可以做销项抵扣又可以分为增值税抵扣。规范营改增以后的企业工作流程，结合房地产企业的特殊性，合理选择计税方法，通过详细计算对比尽可能降低企业的土地增值税，减轻企业赋税压力，从而使企业经济利益达到最大。

(六)提高财税人员业务水平，合法有效降低企业税负成本

在房地产项目管理过程中，企业财税人员对政策的了解并执行是项目土地增值税清算的重要控制过程，因此，加大专业培训，让财税人员对“营改增”政策充分了解，根据制定的合理计税方案，落实执行，在过程中跟踪管控，实现合法有效的降低企业税负成本。四、结束语研究增值税清算对房地产企业土地增值税清算的具体影响，有助于企业在经济社会发展新形势下充分认识增值税改革的内涵和重大意义。随着我国经济建设的不断发展，为避免重复征税对企业造成的税收负担，要结合房地产行业的特殊性，进一步完善增值税相关制度，营改增经过试点到全面实施，取得了建设性进展。企业通过提高对相关政策的认识，建立财务管理机制和制度、强化清算流程、规范增值税发票管理等，积极应对营改增背景下所面临的挑战。增值税改革的不断深入，企业可以完善企业管理的变革，更好地应对土地增值税清算带来的冲击，促进企业在转型升级中的发展。

参考文献

[1]马欣.试论“营改增”后关与房地产企业土地增值税清算的思考[J].纳税,2021,15(10):3-4.

[2]谢紫薇.“营改增”后房地产企业土地增值税税务风险研究[D].湖南大学,2018.

[3]汤健.“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究[J].现代经济信息,2017(18):167-168.

[4]汤健.“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究[J].现代经济信息,2017(16):184-185.

作者:徐礼芳 单位:郭氏投资集团有限公司