土地增值税清算问题探思

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摘要：房地产业一向被视为带动国民经济增长的支柱产业，特别是全面放开二孩政策的出台，为其发展提供了良好的契机。在涉及房地产业众多税种之中，土地增值税占有重要地位。本文以在清算过程中土地增值税存在的问题为思考角度，以其在内容、主体的不同层面为思考方向，阐述在此背景下清算土地增值税过程中发现的共性问题，提出了改善土地增值税清算的合理化建议。

关键词：土地增值税；清算；存在问题

一、土地增值税清算中存在的问题

（一）票据管理不规范。1.没有及时确认收入。土地增值税是站在增值额的角度上进行清缴的，也就意味着如果房地产企业的项目增值额越多，获得的利润越多而缴纳的税款越多，最后可能这些既得的利益向国库转移。从这种程度上来讲，有些房地产企业可能会为了少缴税款而少计收入，把本应该计入销售收入却没有及时申报的视同销售项目金额进行最大程度地缩减，在一定意义上出现了房地产企业的销售收入不实的情况，造成了一定的税收流失。此外，还有些被计入在整个房价里的燃气安装费等混合销售收入，也被有些房地产企业的相关会计人员作为了代收代缴的款项，没有计入到应税收入里面。在日常生活中，有一些房地产企业的内部人员在完成销售套房之后，会将收到的销售房款长期地挂在了账面上，存在延缓开具销售专用发票的行为，没有能够及时地结转好收入。2.收入的确认计量不尽规范。结合笔者在税务师事务所实习的经历来看，有不少的房地产企业会计人员在记录和整理本企业销售台账的时候，存在着少计收入的现象，由于企业内部的福利奖励以及股东分配等情况，在核算总体销售收入时以低于平均的市场价格而计到收入账本里的也不是个例。很多时候，房地产企业为了能够促进商品楼盘的销售，与电商渠道合作，采用多元化的折扣方式。针对部分直接销售的楼盘项目，房地产企业的相关人员也会在折扣中降低开发产品的价格金额，以此来躲避土地增值税清算中的税基点数。对于出现的折扣模式，需要把销售价款连同折扣额同时开具在同一张发票上，才能被扣除，然而在土地增值税方面却没有准确的规定。

（二）成本费用扣除混乱。1.人为虚列成本。由于房地产业本身具有项目周期长、成本构成复杂、持续滚动开发等特殊性，为土地增值税的清算工作带来了一定的困难。本着趋利的天性，不少房地产企业希望通过提高成本的列支，能够减少增值额的部分而在法律允许的范围内合理避税。此外，还有房地产企业开发商通过补充合同的签订来虚构工程量与工程项目，以这样的方式来虚增成本，避免可能会出现的高增值。而在开发间接费方面，通过虚列人员、增加一些项目人员的工资，使得人工费用的虚数变大，增加了一定的成本。混淆发生成本费用所属的期间，存在调控成本结转的现象。有一些房地产商没有按规定做到依据项目来设定成本明细，反而是把不同项目之间的成本相互混合在一起，以此达到控制房产企业成本结转的目的。2.混乱的扣除费用。基础设施费用和建筑安装工程费在成本分类上的混淆，比如，在购买电线电缆需要开具建筑安装业发票，但是有些会计人员成本分类时，却把本应该归类到建筑安装工程费这一项的，归纳到基础设施费用。房地产开发商通过这种回避建安票的行为，达到他们所希望少缴税的目的。房地产开发商在运作楼盘项目的时候，可能会涉及到很多不同性质的往来单位，在现实生活中，部分开发商针对某些没有办法来开挖查验的项目楼盘，可能利用工程的隐蔽性等方法进行虚构。表面上看来，这些楼盘项目开发所必备的资料手续都是真实而且完整的，对于前来检验的税务机关而言，一时之间也很难核实房地产楼盘项目数据的真实性。在楼盘项目开发的一系列过程中，由于建设投入的各项成本在清算时会发现，部分房地产开发商自行申报的成本数额与经税务师事务所审定后的金额，很多时候都是有差距的，以某楼盘项目为例，数据如表1所示。由表1可知，开发成本下各成本费用的申报与核定金额的差距。通过汇总可知，项目自行申报的房地产开发成本为118832425.43元；而在审核之后，核定允许扣除的房地产开发成本为118779965.43元，相差了52460元。在审查项目成本账目的时候，关于开发成本下各费用的归属范围存在一定的问题。本应该计入到销售费用中的装修售楼部费用，却被会计人员误入到前期工程费里；而支付土地出让金不应该列入在前期工程费的扣除范围内，应该把支付土地出让金的费用从前期工程费用中剔除掉，调入取得土地使用权支付的金额范围内。

（三）征管人员的专业素质有待提高。目前，基层涉税征管工作的信息量较大，并且比较零散，在开展工作任务的时候，可能会需要很多人力以及物力。如果每个环节的工作人员之间无法默契配合的话，各个征收环节的业务连接不够顺畅，影响了税收征管整体效能的发挥。由于房地产业本身的特殊性，在清算往来繁多的时候，如果税务人员对相关的清算节点无法确认，没有足够深入的理论知识以及足够充分的实际经验，可能会影响正常的清算工作，降低工作效率。比如在分类成本账的时候，如果确认的清算单位出现了错误，那么一系列的工作都受到了影响，可能会使得扣除项目金额等的计算出现误差。

二、改善土地增值税清算的建议

（一）规范票据管理。建立积极完善的票据管理系统，做到票据管理规范化，合理合法地审验票据是防止某些企业开发商混乱票据的最佳保障。做到规范用票单位的票据管理，以此能够实现票据监管工作的制度化。提高对建筑业发票审查的洞察力，增强核验管理，杜绝虚开发票的现象。同时，能够做到依法合理地加大票据审核的力度，尤其是应该做到对已经清算过的票据做好标记，防止他人重复列支。除此之外，应该积极主动地对拆迁补偿发生的费用进行核查检验，以防发生人为虚列成本的情况。

（二）加大惩处力度，完善法规政策。税务机关的工作人员应该做到明确地落实好自身的职责范围，这不仅是政府机关人员本身的责任所在，同时也是建立健全法治社会的潜在义务。对于逃、漏税行为进行必要合理地处罚，针对情节严重的，必要地依法予以处分，明确表示出道德与法律的底线，提高法律的震慑力。目前，针对土地增值税清算过程中存在的这些问题，根本上还是需要出台更加完善、科学的政策，去弥补清算中的漏洞。建立健全合理的成本核查系统，把清算土地增值税过程中需要扣除的项目与最终要清缴的税款相连接，进而形成了完备的上下链监管系统，以此来更好的监督清算过程中的各个环节。

（三）加强对税务人员的专业培训。对于繁琐的土地增值税清算工作而言，税务人员更加需要高水平的专业知识素质以及灵活的执行能力。然而在实际生活中，由于各方面的因素致使税务人员的平均素质并没有达到一致的标准，这时候组织培训学习活动就显得尤为重要了。定期地开展学习最新税务政策的活动，通过举办不同形式的活动来提高税务人员的学习热情，以此来更好的运用到清算工作中。与此同时，要做到具体地结合地方上的实际问题来分析、解决。除此之外，信息化地快速发展也要求税务人员积极主动地利用互联网技术来进行清算工作的处理，发挥智能化的强大力量。

三、结语

伴随着税制改革的不断发展，土地增值税清算过程中存在的问题也只是暂时的，相信在未来可以通过合理的对策来改善这种情况。开展土地增值税的清算工作，不单单是要利用它来约束某些开发商伺机炒作的行为，还要借助其达到维护正当企业权益的目的。为此，需要完善相关的法律法规，处理好系统漏洞的有关问题，增强对税务人员的专业培训，引领房产市场朝健康化发展。

参考文献

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作者:郭宇 单位:河南省工业学校