房地产企业增值税论文

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一、我国房地产企业土地增值税税收筹划面临的问题

以我国湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其主要税费情况如下：土地增值税：销售收入减扣除项目后的增值额÷扣除项目＝增值率，税法规定，土地增值税根据增值率的大小实行4级超率累进税率：增值率未超过50％的部分，税率为30％；增值率50％未超过100％的部分，税率为40％；增值率100％未超过200％的部分，税率为50％；增值率超过200％的部分，税率为60％；税法还规定，普通住宅增值率20％以下的，无需缴纳土地增值税；企业所得税：销售、出租房地产收入扣除成本、营业税金及附加以及当期企业运营费用后的收益的25％征收。在税务筹划方面，目前大部分房地产企业采用控制增值分水岭这种方式，控制增值分水岭就是使企业所建的普通住宅的增值额控制在扣除项目20％以内，享受免征土地增值税的优惠，因此企业会严密对增值额进行控制。虽然这一方式在应用的过程中取得了一定的成绩，但是对其进行深入研究后发现其在房地产企业土地增值税税收筹划的过程中存在着以下几点问题。

（一）对国家宏观调控的相关政策不够重视

我国为了对房地产企业进行宏观调控，接二连三出台了一系列的政策，从多个角度对其进行宏观调控，但是，从目前的局势上来看，大部分房地产企业还不能适应这种调控的方式，另外，房地产的相关领导者还会出现对相关的调控制度会错意的情况，严重影响了企业的健康发展。

（二）税务筹划的目标不明确

从目前的发展趋势上来看，部分的房地产企业并没有将税务筹划落实到具体的实际行动当中去，房地产企业税务筹划具有一定的难度。另外，在为房地产企业做税务筹划时要求财务工作人员清楚的了解国家的经济走势和相关的法律法规，并且需要具备敏锐的洞察力和判断力。但是从目前房地产市场税务筹划相关工作人员的素质水平上来看并没有达到这一点的要求，因此在税务筹划方面缺乏整体的思路，筹划具有片面性，税务筹划的目标不明确，不能有效地降低企业经营发展的成本。

（三）税务筹划的方式不正确

正如上文所说，税务筹划相关工作人员在业务能力方面还需要进一步提高，但是在房地产企业中对其培养的时间是很短的，因此税务筹划的优秀人才较少，能够对整体局势进行把握的人更少，这一现象就会导致税务筹划的方式出现错误，很难将相关税务筹划的方式与房地产企业的具体情况进行结合。

（四）税务风险意识较为淡薄

从理论上来说税务筹划与逃税漏税仅有一线之隔，没有把握好尺度很有可能会造成违法的情况发生。在房地产企业税务筹划的过程中，税务风险意识比较淡漠，主要表现的情况为：

1.缺乏相关的税务筹划经验，在税务筹划策略方面会忽视税务风险防范；

2.缺乏对税务风险的方法，没有认识到风险防范的重要性，在思想不够重视，因此也不能在行为上做到对税务风险进行管理。

二、完善的措施

根据上述情况可以看出，房地产土地增值税面临着众多的问题，因此在改进的过程中需要根据具体的问题进行完善。

（一）密切关注国家相关政策

随着经济的发展，国家宏观调控的政策变化速度越来越快，作为房地产企业的管理者需要深刻理解国家政策的具体情况，能够预测到国家对房地产企业调控的动向，积极地进行税务筹划，提高对国家宏观环境的适应能力。

（二）明确相关的税务筹划目标

房地产企业管理需要对税务筹划目标进行明确地规定，规定的制定实施需要在项目处理的阶段进行明确。另外，土地增值税的筹划方式需要进行事前筹划，只有这样才能够把握最佳的筹划时机，达到筹划的目标。

（三）提高相关工作人员税务筹划的能力

需要从业务知识和业务技能方面对相关工作人员税务筹划的能力进行提高，使其掌握相关的税务筹划的策略，提高风险防范的意识，只有这样才能够充分发挥出税务筹划的重要作用。以湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其可以在以下几个方面进行土地增值税纳税筹划：

1.适度加大建造成本法。销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元），扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(万元)，增值额＝9600－6378＝3222(万元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,适用税率40%，速算扣除率为5%，应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(万元)。这样做能够提高售价，回成本，加大扣除额，降低增值率。

2.费用移位法。据调查可知，湖南省绿地公司在开发住宅小区需要两年时间，公司管理人员20人，每年需要管理费用100万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元，降低了纳税额；

作者：李琼 单位：富力南京地产开发有限公司