土地增值税清算探讨

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一、土地增值税清算过程里面出现的问题

清算时间不易把握。在小城市所进行的房产开发项目可以达到应清算的项目不多，大部分为可清算的项目。房产开发项目尽管具备了可清算的条件，然而，一是一部分房产开发项目竣工决算无法及时地可得到结果，尚存在不少成本无法及时进入，假若过早地予以清算，就可能使得清算结果不准确，让纳税人利益受损，会导致二次清算。二是尽管决算结果已经出来了，然而，施工单位没有及时开具发票，无票据认可，对清算造成很大的困难。三是房产开发企业尽管满足了清算的要求，税务机关也已经下发了清算的通知，然而，清算企业没有清算的主观意愿，会导致清算被人为地延迟。四项成本（前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费）成本的计量难以把握，工程完成之后，四项成本不容易进行计量，一部分房产公司为寻求少交税，可能对成本予以虚报。税务人员在对土地增值税清算时，由于缺乏工程方面专业技能，如果所在城市无建委公示的可参考的成本，无法得到真实的成本计量，造成清算结果不实。土地价款的票据不规范所带来的问题；在现实中，房产开发项目获取土地的渠道有很多种，所获取的票据也有多种多样，就算均为办理拍卖手续所拍得的土地，国家行政机关所开具的票据亦各不相同，有相当大的部分为行政事业单位收费往来结算收据，却并非为行政事业单位的收费收据，这样一来，清算中票据扣除难以权衡，若予以扣除就是违规行为，假若不予以扣除，对开发商显失公平，从而使得清算工作不能够顺利开展。对房地产开发利息费用的扣除，按照税收政策，房产开发费用的利息的支出应根据房产的不同项目来予以分摊，同时，提供金融机构出具有关的证明，允许根据实际情况予以抵扣，如无法提供金融机构出具的有关证明的，不能根据房地产的不同项目来予以分摊开发利息费用的可根据开发成本与土地价款相加的5%予以计算扣除，但房产开发企业开发利息费用的金额很少大于开发成本与土地价款相加的5%。房产开发企业为了开发利息费可以抵扣尽可能多一些，故意不提供金融机构出具有关证明，故意不根据房地产的不同项目来予以分摊开发利息费用；从而使增值税的清算数额减少。间接开发费用与管理费混淆，在房产企业的各种成本费用当中，要想将间接开发费把握好很不容易，该费用同管理费用很容易混淆。不仅如此，除了二者客观上容易混淆的事实之外，还有不少房地产企业有意地把原本应列入到管理费当中的项目人为地列入到间接开发费用里面，这就从主观上造成了成本虚增，使得加计扣除增多。拆迁还原的困惑，在实际生活当中，不可否认的是，存在一部分房产项目拆迁还原却未必为“拆一还一”，有可能存在不同种影响拆迁还原的因素，导致并非“拆一还一”相互之间不补差价的情况出现。清算之时对拆迁还原成本的计算带来了相当大的难度。项目整体转让的隐蔽性，土地是房产市场开发里面一种不可或缺的资源，日渐得到房地产开发商们的青睐。不仅如此，国家行政机关为了管理好部分房产开发商人为地对土地进行大肆炒作，很好地对土地交易市场予以调节和控制，新颁布了一揽子对土地交易予以规定的政策，于是，也就致使部分房产公司不能够利用正规途径取得土地。然而，房产开发公司往往经不住肥厚的利益诱惑，索性开始利用各种不正当方式，从实际拥有土地资源却没有开发能力者那里想办法弄来土地，紧接着予以开发。如此开发类型之土地使用权的取得，在通常情况下是对土地资源予以转让，但双方单位未办理土地过户手序，土地交易尽管确实进行了，其形式上往往表现为股权转让等形式，在交易过程里面形成的有关的土地增值税即极有可能会出现流失。

二、土地增值税清算问题的解决办法

加大力度抓好日常的成本管理，在平常生活里面，征税人员即应该对房产成本加大力度予以抓好，从而使得在对土地增值税进行清查的时候误计建筑成本。税收征收者在平时应该督促有关人员对成本予以明细的分工，不应该将全部的杂糅在一起。假若对有关成本不能够予以确认，就应该交给相关机构予以审定，同时核实在此之前没有能够得以确认的成本价。对土地增值税进行被动清算房产企业对土地增值税予以逃避的做法，对该增值税的征收带来消极影响，按照我国政府刚颁布的税收征收政策，对房产企业逃避土地增值税的做法，根据需要对这些企业的增值税予以被动性清算。也就是说，在房产企业满足对增值税进行清算的要求之后，未能够在三个月以里积极向征税人员进行税收缴纳的，须要在税务机关所规定的期限以里对该土地增值税予以全部的清算。对与房产企业有关的证明进行详细的核实，在对房产企业的增值税予以清算的时候，税务人员必对房产开发费用里面利息的支出，可以根据房产的不同类型的项目予以分摊，与此同时，金融机构可以出具相关证明对实际情况予以详细的核实。在对金融机构所出具的证明和对房产项目分摊予以详细的核实之后，即能够对房产企业在予以增值税清算的时侯可以抵扣的金额进行确定了。合法有效票据的判断，土地的征用及拆迁还原的票据，应依据“实质重于形式”以及“合理性”的原则加以判断，有证明该项费用发生的原始票据，具备对方单位或个人签章要件且金额合理，应于以认可。

作者：朱振龙 刘敏 王咏航 单位：徽省宿州市埇桥区地方税务局