房地产企业土地增值税筹划思路

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2015年，作为我国经济增长支柱产业之一的房地产业告别巅峰时期步入了崭新格局：房价逐渐企稳，楼市回归理性，告别高增长和高利润成为市场新常态，企业竞争愈演愈烈。与此同时，房地产企业税费成本依然居高不下，因此要在竞争中脱颖而出，房地产企业必须积极进行税务筹划提高企业效益。作为对房企收益影响最大、最复杂的税种之一，如何有效的对土地增值税进行筹划已经成为当前房企不可忽视的问题。

一、房地产企业土地增值税筹划思路

土地增值税是对转让房地产取得的增值额征收的税，其应纳税额=∑（每级距增值额×适用税率），其中“增值额”为转让房产所取得收入减除扣除项目后的余额，“适用税率”根据增值率的大小按相适用的四级超率累进税率计算。所以土地增值税筹划的基本思路是根据其税率特点及优惠政策，控制收入或增加扣除项目，以降低增值率从而适用低税率及优惠政策。

1、合理控制收入

房地产企业应基于税率进行销售定价，充分利用增值率四个临界点，使增值率小于并尽可能接近临界点，在增加收入的同时尽量减少土地增值税跳跃的幅度。房企亦可考虑以折扣方式降低销售价格，或将装修收入从收入中分解出去，从而降低增值额。

2、增加扣除项目

1）平衡开发成本税法规定开发成本允许按实际发生额扣除，因此房地产企业可以适当增加一些成本投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。

2）调整开发费用根据《土地增值税暂行条例实施细则》，若企业利息支出能提供金融机构证明并按转让房地产项目计算分摊，则可据实扣除，最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额，其余开发费用按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和的5%以内扣除；若利息支出不能满足上述条件，则需计入开发费用一并扣除，费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。因此，房企应通过筹划把开发费用转移到成本中，从而增加扣除项目金额。并且提前估算利息支出，若利息支出高，则应按项目计算分摊并取得金融机构的证明从而据实扣除；反之则应选择计入开发费用中按照10%的比例扣除，增加扣除金额。

3、利用税收优惠政策

1）增值率的税收优惠根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。因此房企可进行筹划：A.区分不同开发项目，分别核算普通住宅和其他项目的增值额；B.合理设置销售价格，在取得预期盈利前提下将增值率保持在优惠范围内，衡量节税收益与缴税成本。

2）开发及转让方式的选择税法有特殊规定，某些行为不属于土地增值税征税范围，比如投资联营、合作建房、兼并转让、受托代建等。因此房企应对这些特殊政策加以利用进行筹划。但要注意这些规定的前提，比如虽然投资联营中一方以土地入股投资可免征土地增值税，但若该企业从事房地产开发就不能暂免征税。

二、案例分析——以成都市X房地产项目为例

A研究院为我国大型事业法人，其下设立二级事业法人B中心，现拟于成都市开发大型房地产项目X，项目中包含商业建筑和普通住宅建筑。由于该项目是市场模式运作的商业地产，A研究所及B中心均为事业单位存在拿地障碍，因此由A研究院下属全资子公司C作为主体取得建设用地并开发。下面以X项目为例进行分析。由于税法规定，未分别核算或不能准确核算的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠，因此首先将X项目的商业、住宅分开单独核算。根据测算，X项目中普通住宅部分收入约为2.3亿元，根据税法可扣除项目约为1.9亿，则增值额为0.4亿元，增值率为0.4÷1.9=21.1%，应缴营业税及附加23000×5.5％=1265（万元），土地增值税4000×30%=1200（万元）。由于增值率未超过20%的普通住宅免征土地增值税，因此考虑在小区中建设一个喷泉，并在街道附近建隔音带，追加绿化投资300万元。税法规定，从事房地产开发的纳税人，房地产开发成本可加计20%扣除，则此时可扣除项目为19000+300×（1+20%）=19360万元，增值额为23000-19360=3640万元，增值率为3640÷19360=18.8%，符合免征条件。因此追加的300万元绿化投资，既提高了小区的配套质量，又获得了1200万的节税收益。当然，任何一种纳税筹划方案都有两面性，房地产企业必须全面考量选择最有利于企业整体利益的方案。

三、结语

总之，在我国房地产业新常态背景下，房地产企业必然要增强纳税筹划意识，在合法合理的前提之下，以提升企业整体战略利益为目标，通过深入研究与充分利用国家政策法规，制定完善的税务筹划思路，广泛的利用纳税筹划的优势为企业争取更大的利润空间，防范企业税收风险的产生。

作者：陈芃