土地增值税存在的问题及对策

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摘要：

土地增值税是国家在宏观方面调控房地产行业的税种之一，对调节房地产开发企业有一定影响，但在土地增值税征收房地产开发企业的环节中存在一些问题必须改进土地增值税征收问题，本文主要以房地产开发企业为例，阐述其中存在的问题以及对策。

关键词：土地增值税　房地产开发企业　问题　对策

一、引言

土地增值税是房地产开发企业所需缴纳税金中较多的一种税，土地增值税是以转让国有土地使用权、地上的建筑物以及其他附着物取得收入的单位或个人，已转让取得的收入包括货币收入、实物收入、其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据需向国家缴纳的一种税赋，不包括以无偿转让房地产的行为。有偿转让地上的建筑物、国有土地使用权、其他的附着物产权所取得的增值额为课税对象。增值额是指转让房地产时所取得的收入减去相关的房地产开发成本、费用等等支出之后的余额。

二、存在的问题

1.税率偏高、范围较窄。我国目前的土地增值税税率采用四级超率累进税率，土地增值税实际上对房地产开发企业来讲就是反房地产暴利税。由上面的表可以看出，对于土地增值率高的多征，低的少征，无增值的不征。土地增值税的征税范围：

（1）转让国有土地使用权。

（2）地上的建筑物及附着物连国有土地使用权一起转让。土地增值税以增值额为计税依据，房地产取得增值额的途径有：

（1）外部环境的变化。

（2）土地使用权及房屋出租。

（3）转让房地产。

（4）房屋土地产权不发生转让。

2.存在重复征税、扣除项目计算繁琐。房地产企业的单位及个人需要按照经营收入缴纳营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、土地增值税等等，尤其是土地增值税和企业所得税之间严重存在重复征税。在计算土地增值税的过程中，可扣除的项目计算是非常重要的，可扣除的项目较多，计算口径和可扣除的尺度也没有完全规范到位，必然存在房地产开发企业的单位或开发商从中调整成本数额的行为，但也存在扣除不合理的因素。

3.预征税率过低。目前我国土地增值税的预征税率太低，如果按照我国现行税率预征，有关专家认为，低层（7层以下）商品房的开发项目的土地增值税税负应该在7%左右,中高层（7-15层）、高层（15层以下）商品房的开发项目的土地增值税的税负应该在15%左右，以营业为目的的别墅、写字楼开发项目的税负应该在20%左右。然而，现行政策规定，普通住宅按照2%预征，以营业为目的的写字楼、别墅按3%预征土地增值税，现在所实行的预征税率与实际征收的税率相差过大。4.纳税人利用多种手段偷逃税。在实际征收管理过程中，偷逃税的方式多种多样，主要有一下几种：

4.1不计或少计收入来偷逃税。有些房地产开发企业利用银行按揭贷款销售，将银行按揭款项计入往来科目，而不是营业外收入。

4.2通过虚增房地产的开发成本的方式偷逃税。房地产开发企业虚增土地成本，将评估的增值成本直接计入开发成本，减少土地增值税的税基。

4.3利用优惠政策偷逃税。国家有关规定普通住宅应满足三个条件达标，分别是：容积率、面积、成交价格，然而在现实生活中，一些房地产开发企业的开发商只以其中一点作为是否免征税费的标准，从而出现了违规免征的现象。

三、改善土地增值税的对策

1.降低税率、扩大征收范围。对原本的土地增值税征收范围进行调整：对于房地产企业开发商首次转让获得的增值额应该不纳入征税范围，这样的决策有利于房地产企业加大投资，有效地遏制囤地行为。土地增值税的税率应作出适当的修改，对于经济适用房免征土地增值税，其他的仍然按照四级超率累进税率进行计征。但应该适当调低，这样的调整可适当的调动房地产开发企业纳税人的纳税主动性、积极性，可为国家增加财政收入，同时，对支持房地产开发企业具有一定意义。

2.合并征税、简化扣除项目。对于可扣除项目的定位应该更符合房地产开发企业的特点，如果房地产开发企业的开发商能提供有效的、合法的工程结算证明，并且原意将这部分款项控制在合理范围内，应该准予计提、并且确认为可扣除项目，因为只有这样，才能合理地确认开发项目的真实成本，准确地确定土地增值税额。

3.相应地提高预征率。房地产开发项目地域不再划分到县，直接由省、市或地区税务机关根据有关数据重新计算、规划预征税率。

4.加大稽查力度、健全法律法规。土地增值税在征收管理环节中存在许许多多的违规操作，一些房地产开发企业的单位或个人利用其中的漏洞偷税漏税，其中有一个重要的原因是法律法规不健全，建立相应的法律法规，这样会避免纳税人偷逃土地增值税。要加大稽查力度，应该在一定范围内、一定时期内对房地产开发企业进行土地增值税专项检查，并且给税务机关一定的权利，让一些政策得到实施。

四、结语

土地增值税税制的不完善从房地产开发企业中就可以看到，其中存在各种问题，最近各专家对增值税的改革也相应提出了自己的建议，不仅仅对房地产开发企业有一定的影响，我相信，对其他的行业也会有一定的影响，由此可见，对土地增值税的改革势在必行。

参考文献：

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作者：王晓卿 单位：西京学院