房地产土地增值税的税务筹划工作

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摘要：房地产企业的土地增值税不仅税率高而且税负重，对企业税务进行合理的统筹规划，能够帮助企业获得更高的经济效益和社会效益。本文针对房地产企业在土地增值税税务工作筹划上遇到的实际问题，提出了有效的解决办法。

关键词：土地增值税；房地产企业；税务；筹划工作

1房地产企业在土地增值税税务规划工作中的实际问题

根据对当前房地产企业在税务管理方面的实际工作，总结出土地增值税在税务筹划工作中所遇到的问题主要有以下几个方面：首先，许多房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作之前缺乏对自身实际情况的了解和调查，导致土地增值税税务筹划工作没有真正的落实，房地产企业在设计税务方案的过程中忽略了税收业务本身的真实特征，并没有按照具体问题具体分析的实践原则，与房地产企业的特有属性相悖。其次，部分房地产企业在做增值税规划安排时，不仅忽略了税务本身的实际特性，甚至还忽略了个体规划税务工作的重要性，土地增值税的税务筹划并不科学合理，进而不能为房地产企业的增值税税务筹划总体方案提供有价值的参考和帮助。最后，房地产企业的税务规划工作应用的是超额累计税率的计算方式，税率是依据增值额占比进行累计的。在国家规定的《土地增值税暂行条例》相关条文中，在企业之外的财务费用中，持有相关、有效金融机构证明且房地产企业的相关项目是按照份额计提利息，允许企业按实扣除，但扣除费用要低于银行同期贷款的利率额。因此，房地产企业应该结合国家相关的优惠政策对税务工作进行合理筹划，减轻房地产企业的土地增值税的税务负担，保障房地产企业持续、健康、稳定的发展。

2房地产企业的相关税务筹划工作

2.1对税务筹划空间的分析和明确

土地增值税的计算依据来自于房地产企业增值额，增值税主要包括可扣除项目和收入这两方面因素。房地产企业的收入额和可扣除项目额对增值税率的高低有直接关联，换句话说，就是房地产企业的纳税金额多少由企业的收入额和可扣除项目额直接决定。房地产企业所涉猎的项目业务相对较多，合作单位范围广，且项目开发过程很复杂，房地产工程建设需要较大资金来维持运行，项目实施工期长而且项目规模大，因此，房地产企业在进行税收规划工作时必须首先了解好项目涉及的业务类型和业务规模，掌控好税务筹划的空间边界，对项目的各个阶段做好财务预算，进而为增值税税收工作的顺利进行打好铺垫。

2.2应用合适的土地增值税税务筹划方法

合理界定好税务筹划空间、科学选择税务筹划方法能够有效地提高税务规划的工作质量，因此，房地产企业就必须结合自身项目特性对增值税税务开展相关筹划工作，再加以应用科学合理的税务筹划方法，才能够保障房地产企业的利润收入和发展水平。但是要考虑到土地增值税进行税务筹划的目的是为了控制或者减少有关纳税金额，因此，房地产企业应将所有影响纳税金额的因素综合起来进行分析和研究，在不违反相关法律规定的前提下，通过应用增加收入和税额扣除分散法，并结合房地产企业实际的纳税份额增值税所占比重，对土地增值税进行合理有效的筹划工作，切实减少房地产企业的纳税额度，保证房地产企业的经济效益和社会效益。（1）分散收入法。为了减轻企业的税收负担，纳税人在两人及两人以上的需要依照法律规定分担纳税责任。房地产企业可以运用与气压企业的合作关系来分散纳税负担，除此之外，房地产企业可以将地产项目模块化来获得国家更多的税务优惠，以分散投资的经营模式来获取更多的企业效益，房地产企业土地增值税的税收压力可以得到有效的缓解。房地产企业签订的不同销售合同规定了不同的经济收入，需要上缴土地增值税的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的装修金额不需要纳税，所以，降低毛坯房售价相对的提高房屋装修费是提高房地产企业利润收入的有效手段。（2）增加扣除项目法。增加扣除项目法就是指房地产企业为了调整税收扣除额来适当增加部分扣除项目。在保证土地增值税率恒定的基础上，合理规划、调整扣除项目，进而能科学规划房地产企业的土地增值税额，在实际调整扣除项目金额的工作规划中，为了降低税收金额，要不断对房地产企业项目开发成本进行科学评估和合理规划。我国税法所规定的土地增值税的扣除项目包括：房地产开发成本、取得土地使用权所支付的费用金额、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目。在其他扣除项目进行资金扣减时，房地产企业的纳税人能够依据房地产开发成本与土地使用权所支付的费用之和比重的20%进行资金的扣减。房地产在进行税收筹划工作时，纳税人可以直接取一部分资金转移到成本，再将一部分资金进行合理的税务规划，需要注意的是，税收筹划完成之后再进行资金转移的行为均被视为偷税行为，违反了国家相关法律规定，可见，房地产企业进行的税务筹划准备工作是相当必要的。（3）税率临界。国家颁布的相关税法明确规定了土地增值税的纳税比例，针对超出实际纳税金额的份额实行累加计算的税收方式，因此，房地产企业必须高度重视国家规定的税率临界点，将企业土地增值税税额有效控制在预期额度之内，为房地产企业土地增值税的税务筹划工作保驾护航。

3结语

综上所述，房地产企业在我国国民经济发展中占有相当大的比重，为了维护房地产企业的发展市场和发展环境，企业相关法人需要依法定期向国家缴纳税收。本文主要从收入、扣除项目额以及税率三大方面对土地增值税的税务规划工作进行研究、分析和比较，并针对房地产企业在税务筹划方面的实际问题提出相应的解决办法，提高房地产企业的利润收入，为企业的发展提供理论和经验支持。

参考文献

[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.

[2]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报2016（10）.

作者:刘宁林 单位:湖北荆门通乾税务师事务有限责任公司