土地储备管理全文(5篇)

摘要:土地储备资金会计核算具有双重属性的特点，即企业会计和预算会计、权责发生制和收付实现制的有机结合。2008年颁布的《土地储备资金会计核算办法》正是基于土地储备资金的双重属性，旨在通过规范土地储备资金的会计核算行为，确保土地储备资金会计核算有章可循。然而由于土地储备业务的双重属性，权责发生制和收付实现制的混合运用导致其会计核算存在核算基础不一致、核算链条不完整、交付项目概念模糊、税费界定标准模糊、会计报表体系不完善等问题与不足。针对上述问题与不足，本文提出《土地储备资金会计核算办法》的优化及实务应用建议。

关键词:土地储备资金;会计核算;实务应用

一、《土地储备资金会计核算办法》概述

受我国土地所有制制度的政策影响，且土地储备业务涉及众多社会利益主体，我国土地资源具有明显的双重属性，即商品属性与公共属性。2009年1月1日起实施的《土地储备资金会计核算办法》正是基于土地储备资金的双重属性将企业会计与预算会计进行有机混合，旨在通过土地储备资金的规范确认、计量、记录等会计核算，为土地储备业务的相关利益主体如供地机构、土地储备机构、银行、土地使用者及社会公众等提供准确可靠的会计信息。《土地储备资金会计核算办法》较一般企业会计、行政事业单位会计具有明显的不同，其主要特点有:一是将政府预算会计内容嵌入土地储备会计核算模式。我国土地所有权均属于国家，土地储备机构仅作为国有土地资源管理部门的委托机构开展土地储备业务。多数土地储备机构属于履行公共服务职能的事业单位，土地储备启动资金也主要来源于财政拨款，而通过土地使用权质押获得的贷款资金实质上也隶属于国家，因此土地储备资金的投放使用受到严格限制;土地储备出让收入本质上出让国有资源取得的收入，应纳入全面预算管理。基于以上分析可见土地储备业务具有明显的行政色彩，须满足预算会计的要求。二是会计核算主体为土地储备资金而非土地储备机构。《核算办法》基于基金会计理念，充分借鉴国际惯例将土地储备资金作为会计核算主体，土地储备机构与土地储备资金实行分离核算。三是将权责发生制与收付实现制进行结合，土地储备机构采用权责发生制对土地储备业务进行会计核算，而财政部门运用首付实现制对土地储备的出让收入和支出会计记录。

二、《土地储备资金会计核算办法》实务应用存在的困惑与问题

(一)会计核算基础不一致

会计核算基础不一致。由于土地储备业务的双重属性，导致土地储备资金实行政府预算管理要求的“收支两条线”管理。《土地储备资金会计核算办法》未规定土地储备出让收入和出让支出的确认，只是规定土地储备机构应按照全责发生制进行会计核算。然而，2006年颁布的《国有土地使用权出让收支管理办法》规定财政部门应按照实收金额确认土地出让收入，并将该收入计入“非税收入”大类下的“政府性基金收入”科目下的相应账户，而土地使用权转让过程中产生的支出按照实际发生金额计入“城乡社区事务”大类下的“国有土地使用权出让支出”科目下相应账户。

［摘要］土地储备是各级政府按照土地利用总体规划、城市发展规划要求，对土地资源进行收购、整理、出让的一系列土地资源管理活动。土地储备对有限的宝贵土地资源进行合理利用，对于推动我国城乡发展、实现土地资源优化配置具有积极意义。由于土地储备周期长、资金占用规模巨大、土地收益的不确定性等特点，导致土地储备成本管理难度大、财务风险显著。文章分析了土地储备成本的构成、特点，总结了土地储备成本管理存在的困难，并创新性提出资金入口与出口互联、地供需互联及执法互联的成本管理理念，实现土地储备成本的有效控制。

［关键词］土地储备;成本;困难;思路;措施

1土地储备成本概述

土地储备是指各级政府按照法定程序且在权限范围内，通过收购、回购、征用或其他方式取得土地使用权，并对土地进行一级土地开发、储备，并将土地使用权转让的一系列行为。土地储备成本包括土地使用权获取成本、前期开发、储备、出让等过程发生的成本。土地储备成本按照土地储备三阶段可分为土地购置成本、土地开发成本和土地持有成本。土地购置成本是指获取土地的费用，主要包括征地、安置补偿费及相关税费等;土地开发成本主要是指土地整理及配套基础设施建设费用;土地持有成本主要为融资利息和投资风险成本。土地储备成本具有资金需求量大、资金需求周期长、成本可控的特点。土地储备因涉及土地购置成本、开发成本、储备成本，成本费用繁多，资金需求规模一般达到几亿元或几十亿元。土地购置成本一般占全部储备成本的20%，且该比例与土地开发程度密切相关，增量土地购置成本低，存量土地购置成本高;土地一级开发成本因涉及土地整理、基础设施等大型建设项目，其成本往往占总成本的60%～70%，且因土地性质或规划用途不同，土地开发成本具有不确定性。

2土地储备成本管理存在的困难

2.1资金来源不足、结构不稳定，资金补充机制不健全

目前我国土地储备资金来源的渠道主要有以下几种方式:政府拨付的启动资金、银行贷款、土地出让收益。政府拨付的启动资金是一种财政拨款筹资，是各级政府为支持土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的而进行的财政拨款。在土地储备制度运行初期，由于土地出让量少，土地征收和土地整理量大，这部分启动资金十分重要，是土地储备制度正常运作的基础，然而这部分政府拨付的资金与资金占用量巨大、占用周期长的土地储备资金需求量相比而言，仍然是杯水车薪，数量有限，而且这部分资金常常受到政府收入总额限制和其他用途的竞争，使得资金收入没有连续性和稳定性。另外，财政资金拨款时间和使用时间常常存在着错位。

【摘要】农村地区的土地制度，不仅直接影响到农民的利益，同时还对我国的社会经济发展，产生十分重要的影响。制度改革科学推进，有利于推动农村地区经济发展。本文首先对我国农村地区产权制度中存在的问题进行了简要论述，提出了产权不明确、法律制度不完善与历史遗留问题等三项内容；其次，重点探究了借助农村土地制度改革，推动我国农村地区经济全面发展的重要举措，希望能为该领域关注者提供有益参考。

【关键词】农村；；法律制度；土地承包

国内经济建设与发展，特别是农村地区的经济建设与制度完善等方面，得到了社会各界的高度重视。从历史发展的角度进行分析，我国农村地区的土地制度改革工作，在发展的过程中，在多个方面存在的问题。如何采取更为积极有效的措施，对制度进行优化调整与改革创新，以此推动我国农村地区经济全面建设，成为了相关领域工作人员的工作重点之一。

1农村土地产权制度中存在的问题

1.1产权不明确

针对农村地区土地产权的问题，需要对其中的产权关系进行进一步明确。通过此种方式，可以确保土地产权的主体与财产关系更加细化，并确保农村土地制度改革工作中，产权界定的范围相对科学。但是，从当前我国农村土地产权的界定与管理工作等方面进行分析，可以看出在该项管理工作方面，仍存在明显的不足之处。土地产权不明确，产权归属难以界定，都在很大程度上，制约了农村土地制度改革的顺利推进[1]。

1.2法律制度不完善

摘要：伴随着城市化进程的不断深入与开展，城市发展空间要求我们做出进一步的计划与调整，以此来实现城市土地资源控制的相关要求。在城市当中的常住人口以及建筑变多的状况之下，土地资源日益稀缺，为了保障城市的快速进步与发展，要求开展对应的空间上的延伸，并更深层次的提升土地资源控制方针，以此来减弱城市发展和土地供求之间的矛盾。

关键词：城市空间扩展；土地资源管理；策略分析

自从改革开放以来，中国的经济得到了快速的进步与发展，各个种类的产业在改革开放的引领之下，也出现了很多层面上的变动，在此当中，房地产行业的开展也引起了学者们的关注。房地产行业在开展的环节当中，要求运用到较多的土地资源来进行对应的开发工作。在这样的一种时代背景之下，本文就城市空间的扩展以及土地资源控制的形式与方案，展开了深入的研究与分析，期望能够为中国城市的发展带来一定的建议或者是意见。

1城市空间拓展与土地资源管理

城市最先由居住较为密集的部落所慢慢演变而来的，最后由于部落的扩张与人口数量的不断增加[1]。构建成了以聚居地为核心，向周边不断延伸扩张的聚居地。聚居地除了有对应的建筑物以外，还构建成了以提供人类生存的各项商易活动以及各种形式的娱乐场地，这样的一种聚居地我们将其称之为城市。就城市由最开始面貌，转变到之后固定的状态，其中其空间层面上出现的改变我们将这样的一个过程称作是城市空间扩展[2]。在现代都市在发展的环节当中，城市空间扩展的机理大致都是一样的。在此当中，在城市空间拓展的过程中，借助土地资源开展对应的扩大，并就扩张土地开展销售与监督控制，这样的一个过程我们将其称作是地资源管理。

2当前城市空间拓展与土地资源管理发展现状

现如今在中国城市发展的迅速的时代背景之下，其空间拓展层面也得到了不断的提升与发展。在这样的一个土地使用面积不断增多的情况之下，城市空间拓展借助对于土地资源的大量的运用，实现了城市的扩展与发展。现如今就城市空间拓展以及土地资源控制，总体的进展情况相对较好。伴随着城市空间拓展的加速，土地的利用率不断的变多，房地产行业也得到了快速的进步与发展。现如今，城市空间的快速拓展，对区域经济的进步以及我国社会经济的建设都有着非常重要的推动作用[3]。城市进程在深入的环节当中，借助对固有土地资源的使用，以此来实现城市扩张的目标，最终将可以带动一个区域的经济不断的开展。现如今政府单位对城市空间拓展与相关的土地资源控制层面上也引起了高度的关注。

摘要：随着我国经济的发展，土地的开发也逐渐进入了一个新的阶段，就目前来说，我国土地开发的模式主要是以市场化运作为辅，政府调控的开发模式，这样的发展模式在缴纳税款时由于缺乏具体的执行标准，所以执行方法也各不相同，本文将主要从土地一级开发业务模式为主要分析点，对其所涉及的增值税税务政策进行分析，并提出相关的税务缴纳方法。

关键词：土地一级开发；增值税；税务研究；策略

一、土地一级开发业务概述

土地一级业务开发按照不同的责任主体来分，主要可以分为企业实施模式和政府实施模式这两种，其中企业实施模式将会涉及到增值税的缴纳。而从内容来说，土地一级开发业务主要是指在政府的主导之下，根据土地未来利用和城市发展的规划，企业受政府委托来对规划范围内的土地实行安置和拆迁工作。因此，土地一级业务开发可以分为以下的多个方面：首先，企业需要对开发土地的性质、发展的具体规范以及建设的内容进行充分的了解。其次，企业需要完成土地所属及性质转变，通过拆迁补偿等方法使得政府具有土地的拥有权。同时，企业需要对土地进行平整工作，并配套所需的基础设施，再由政府对土地进行验收、转让。

二、营改增前土地一级开发业务的纳税现状分析

1.土地一级开发盈利的主要模式

主要有固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相结合模式、自负盈亏模式。在税收政策上看，针对特定的“自负盈亏”模式，根据《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2013年第15号)的规定，将该行为视为投资，对于投资收益不征收营业税，具体的规定如下：投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。针对固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相结合模式等其他模式，根据《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)的规定，(一)纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；(二)其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—业”行为，应以提供劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。