土地征收规划全文(5篇)

2021年7月2日，国务院总理李克强签署第743号国务院令，公布新修订的《土地管理法实施条例》，自2021年9月1日起施行。这是《土地管理法实施条例》自1998年全面修订后的第二次全面修订，是保证2019年新修正的《土地管理法》顺利实施的重要法律武器。新《土地管理法实施条例》诸多亮点值得关注：

亮点一：严格控制耕地转为非耕地

1998年的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》均将控制农用地转为建设用地作为土地用途管制的核心和重点，对农用地之间的转化缺乏制度性的约束，导致实践中耕地转为林地、草地、园地等现象大量存在，严重影响国家粮食安全。为此，新的《土地管理法实施条例》专门增加规定：国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品生产。按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农用地的，应当优先使用难以长期稳定利用的耕地。从而进一步拓展了土地用途管制的重点和内容。

亮点二：明确耕地保护的责任

主体是省级人民政府加强耕地保护，必须首先明确耕地保护的责任主体。新的《土地管理法实施条例》在总结多年来党中央、国务院关于强化耕地保护责任主体制度实施经验的基础上，首次从行政法规层面明确了耕地保护的责任主体，规定：省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域耕地保护负总责，其主要负责人是本行政区域耕地保护的第一责任人。省、自治区、直辖市人民政府应当将国务院确定的耕地保有量和永久基本农田保护任务分解下达，落实到地块。国务院对省、自治区、直辖市人民政府耕地保护责任目标落实情况进行考核。

亮点三：建立耕地保护补偿制度

为贯彻落实党中央、国务院关于加强对耕地保护责任主体的补偿激励，积极推进中央和地方各级涉农资金整合，按照“谁保护、谁受益”的原则，加大耕地保护补偿力度的要求，新的《土地管理法实施条例》在总结全国部分地方实施耕地保护补偿制度成功经验的基础上，对建立耕地保护补偿制度做出明确规定：国家建立耕地保护补偿制度。耕地保护补偿制度具体办法和实施步骤由国务院自然资源主管部门会同有关部门规定。

一、案情

近日，甲市环宇汽车销售公司因征拆补偿问题与该市路东村协商不下，将市自然资源局起诉到了法院。2010年，环宇公司与路东村签订承包经营合同，约定路东村将位于路边的废旧农贸市场承包给环宇公司使用，土地面积约20亩，期限从2010年1月7日起至2030年1月7日止。双方还约定，合同期内，路东村配合环宇公司办理市场的改建手续，若遇国家征用土地，土地补偿费安置补偿费归路东村所有，场地附着物经营损失等赔偿10年内双方各占50%，10年后路东村按实际使用土地年限每年占5%，其余为环宇公司所有。2011年环宇公司将废旧农贸市场改建为汽车4S服务中心。2020年甲市启动快速路项目，将该服务中心用地纳入征收范围。区征地拆迁办与路东村签订了征收集体土地安置补偿协议、房屋补偿协议，将土地及地上建筑物的补偿款支付给路东村。2020年3月，路东村与环宇公司签订了拆迁补偿分成协议，约定双方各占附着物补偿款50%,机械拆迁、搬迁、停产停业等补助费归环宇公司。2020年4月，在路东村与区征地拆迁办履行土地及房屋交接手续后，地上附着物被拆除，路东村按约定比例向环宇公司支付了140万元。但环宇公司认为，路东村隐瞒了征拆房屋面积核算结果，导致该公司应获得赔偿款损失。协商未果后，环宇公司以该公司是房屋所有权人为由要求该市自然资源局撤销征收决定及征拆补偿协议，重新组织征拆补偿。因市自然资源局不同意撤销，环宇公司以征收决定及征拆补偿协议违法为由，提起了行政诉讼。

二、分歧

通常来说，不动产物权的归属并不难确定，无论是之前的《物权法》还是后续《民法典》都明确了登记生效的原则，但征拆过程中如何判定未进行登记的建筑的归属，相关权益各方仍有分歧。环宇公司认为，汽车4S服务中心的地上房屋是其出资建设，与路东村签订协议也约定了其享有房屋的权益，在没有得到房屋所有权人授权的情况下，区征地拆迁办与非适格主体签订补偿协议，且按征收集体土地的补偿标准过低，损害其利益应予以撤销。路东村认为，该村已按与环宇公司的协议按时支付了补偿款。征收面积、补偿标准等都是政府部门核定，该村无异议。市自然资源局认为，按照保护合法权益的原则，在快速路项目的征拆过程中，依据不动产登记以及用地规划等各项审批材料核定征收补偿对象。环宇公司未能提供任何材料证明其享有被征拆房屋权属，不属于征收补偿对象。区征地拆迁办认为，组织快速路项目征收时，该办履行了调查、公示等法定程序，确定了服务中心的征收补偿对象是路东村。不动产权证书、建设工程规划许可等相关证件及交付土地的主体都不是环宇公司，环宇公司主张不能成立。

三、评析

（一）未登记的建筑按土地登记、规划许可等判断归属

《民法典》第352条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可，施工许可等相关证据判断案外人是否系权利人。可见，未办理登记的建筑物、构筑物及其附属设施，土地使用权的登记情况是判断这些地上物权属的重要依据，而建设工程规划许可、建筑工程施工许可等行政审批资料，是证明建筑物、构筑物及其附属设施的建造者的重要参考，建设工程行政许可资料与土地使用权登记簿的相互印证，足以对地上建筑物归属的判断形成结论。本案中，虽然环宇公司坚称4S服务中心的地上房屋是其出资建设，其拥有房屋所有权，但是用地的不动产权证、建设工程规划许可、施工许可等都在路东村名下，即便是双方在协议中约定了房屋的使用人及收益的分配，也不能推翻路东村作为建设用地使用权人在取得建设用地使用权后，凭建设用地使用权证书及建设主管部门发放的建设许可证、开工许可证等建设手续，对土地合法建造，进而取得地上房屋所有权的逻辑。

[摘要]在新型城镇化要求节约集约利用土地资源的宏观背景下，梳理过去快速城镇化进程中由于土地行政管理工作不到位导致的粮食安全、生态安全、社会和谐、土地粗放利用等一系列问题，在此基础上，研究和探索土地行政管理应采取的对策。

[关键词]土地行政管理、新型城镇化、土地征收、土地资源管理

1引言

过去20年间中国经历了前所未有的最大规模、最快速度的城镇化过程。从1978年改革开放至2016年，中国城镇化率由19.4%提高了37.95%，达到57.35%。然而中国城镇化在不少地区都存在“冒进式”和“摊大饼式”的发展现象，导致了外表繁华而内里不安全、不舒适的虚假城市化。另外，由于中国在发展过程中明显的“重城轻镇”、“重大城轻小城”的政策，城乡二元结构逐渐突出、大小城镇差距拉大。针对上述严峻问题，中共十八大提出要摆脱传统城镇化，走中国特色的新型城镇化道路，并针对土地资源利用现状，提出要树立资源节约型的城镇化新思路、走城乡协调发展的路子。土地行政管理是指为了当前和未来的社会整体利益，以政府作为管理者对土地进行有效配置和持续利用。在此新背景下，土地行政管理任务十分繁重，在面临新的挑战与发展机遇的同时，必须要抓重点解决突出问题：把“保资源、保权益、保生态”作为新的使命，破解目前土地资源供给与需求之间的矛盾、两类所有权不平等的矛盾、行政管理者缺乏监督机制等影响社会经济平稳健康发展的问题。与此同时，政府作为土地行政管理者在行政过程中的无作为、错作为导致了更加严重的问题和更加激烈的矛盾，例如低价征收农民土地后高价出让土地使农民利益受损、土地寻租现象层出不穷等。综上所述，总结在城镇化过程中政府作为土地行政管理者出现过的问题，在新型土地利用要求下，完善土地行政管理制度，改正行政管理错误行为。

2新型城镇化对政府提出的要求

新型城镇化是以发展集约型经济为目标，以民生、可持续发展和追求质量为内涵，寻求大中小城市协调发展、产业结构布局合理、资源节约型和环境友好型社会以及城乡一体化发展的模式。而在传统城镇化的过程之中，土地行政管理行为则存在当官的“一言堂”、拍脑子就想出来的规划、违规卖地等以及层出不穷的土地寻租等问题，这与我国的可持续发展以及健康发展要求背道而驰，因此新型城镇化对土地行政管理者提出了新要求。

2.1以人为本

［提要］为了切实保护农民的根本利益和积极推动市场的进步，《土地管理法》做出第四次修改工作。本文根据本次修订的主要内容，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度这“三块地”的改革进行分析，总结新《土地管理法》的市场导向机制。

关键词：新《土地管理法》；农民；市场导向

一、《土地管理法》修订的背景

土地制度是一项非常重要的基础制度，事关整个经济社会的繁荣与发展及一个国家长治久安。自1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》（下文简称《土地管理法》）正式颁布实施后，《土地管理法》已经历四次重大修改。在第三次修改《土地管理法》后，时隔十五年全国人民代表大会常务委员会又再次敲定了第四次的修改方案，新《土地管理法》在2019年8月26日正式审议并通过了修改，在2020年1月1日正式开始施行。《土地管理法》的修法工作具有重要的时代意义。党的十九大报告更新了当前我国经济社会的主要矛盾，并且明确提出通过地域协调、乡村振兴、生态与文明工程建设等方式来解决当前我国经济社会的主要矛盾。在第三次修订《土地管理法》之后，关于“三农”问题的中央一号政策相继颁布并发出，关于“三权分置”的其他相关政策也不断地出台，其中的根本症结就是土地制度的不完善，这也是《土地管理法》修订的重点所在。为了最大限度地保护农民的根本利益，我国将理论应用于实践，已经在多个地区进行了“三块地”的改革试点工作，并在尝试的过程中不断吸取经验与教训，通过新《土地管理法》的实施，将土地改革从试点走向全国。

二、《土地管理法》修订的主要内容

《土地管理法》修订的主要内容在于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度这“三块地”的改革，其中农村土地征收改革的主要内容在于明确“公共利益”、完善征地补偿方式和改善征地程序；宅基地管理制度改革的主要内容在于“户有所居”理念的补充、自愿有偿退出宅基地以及完善宅基地的管理制度。

（一）土地征收。土地征收不仅直接关乎群众的切身利益，其征收程序的合法性与合理性也反映着国家治理体系和治理能力的现代化水平。完善土地征收程序是本次《土地管理法》修改的重点，主要内容为“公共利益”的界定、征地补偿的完善、征地程序的改善。《宪法》及《物权法》中明确规定，基于公共利益，国家可以依照法律程序对土地实行征收或征用，并给予一定的补偿。段文技等指出，公共利益原则下征地范围泛化是我国征地制度面临的主要问题之一，主要原因在于征地垄断供应模式和城乡二元所有制的制度安排。在新《土地管理法》的45条首次把“公共利益”限定在五项列举式范畴及一项概括式范围中，清晰界定“公共利益”的范围能够在很大程度上避免随意征地的现象，完善的法律条文从根本上规制国家政府，切实保障农民的利益。传统的征地补偿方法是根据土地年产值的倍数确定土地补偿费和土地安置费，新《土地管理法》则取消了利用年产值计算征地补偿的方法，而采用了区片综合地价补偿法，并在原有的地上附着物、安置补偿费、土地补偿费这三项补偿项目的基础上增加了社会保障费用和农村村民住宅补偿。肖新喜指出，虽然新《土地管理法》在提升补偿费方面取得了进步，如以公平合理的补偿标准取代原来的适当补偿标准，但与“利益兼顾”原则之提高集体与个人征地补偿费的要求还有一定距离。在土地征收的过程中，征收方案一直是由政府制定，被征地群体缺乏了对征收方案的知情权和参与权。而征地程序的不完善导致先拆迁后补办程序、违反协议拖欠补偿费等现象屡屡发生，这严重破坏了政府的公共形象、损害了政府公信力。新《土地管理法》规定，当县级以上地方人民政府拟申请征收土地时，应开展相关调查和风险评估并公告征收信息，听取被征地群体的意见，必要时开展听证会，在保证补偿金足额到位并与多数群体签订协议后，方可申请征收土地。征地程序的完善体现政府将公民的基本权利放在了首位，征收土地不再是政府唱独角戏，而是政府与被征地群众共同参与的过程，这也能更大程度地实现双方共赢的结果。

国务院总理李克强日前签署国务院令，公布修订后的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》），自2021年9月1日起施行。新修订的《土地管理法》去年1月1日正式开始施行，《条例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等重点问题，强化对耕地的保护，针对耕地“非农化”“非粮化”以及“合村并居”中违背农民意愿等突出问题，进一步明确了制度边界，强化法律责任，确保党中央、国务院关于土地制度改革的决策部署落实到位。

作为基础制度，土地制度事关整个经济社会的繁荣发展，直接影响一个国家的长治久安。自1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》正式颁布实施后，至2020年1月1日，已历经4次重大修改。最新版《土地管理法》在农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度这“三块地”的改革上作出了重大突破。其中，农村土地征收改革明确了“公共利益”、完善征地补偿方式和改善征地程序；宅基地管理制度改革对“户有所居”理念进行了补充、完善了自愿有偿退出宅基地的管理制度，最大限度地保护农民的根本利益。

《条例》的实施，进一步强化了《土地管理法》的可操作性，特别是在严守耕地保护红线方面，强化了对耕地特别是永久基本农田的管理保护，在严格控制农用地特别是耕地转为建设用地的同时，进一步明确控制耕地转为林地、草地等其他农用地，严格执行耕地“占补平衡”制度，遏制了当前一些地方以“城乡绿化”“河流、湿地、湖泊治理”为名扩大用地范围等违规占用耕地现象，必将有利于遏制耕地“非农化”，防止耕地“非粮化”。

新《土地管理法》在改革土地征收制度方面作出多项重大突破，《条例》进一步细化了土地征收程序，设立征收土地预公告制度，规范征收补偿，规定有关费用未足额到位的不得批准征收土地，保障被征地农民知情权、参与权、监督权。明确保障农民合理宅基地需求，规范宅基地管理，强调保障农民依法取得的宅基地权益，使农民通过法律保障土地权益更具有可操作性。

集体经营性建设用地入市是新《土地管理法》一大亮点，突破了原有农用地入市的程序。《条例》对此进一步做了规范，明确国土空间规划统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，自然资源主管部门依据国土空间规划提出规划条件，突出了公正、公平、公开的主旨。对土地所有权人依法编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容，以及招标、拍卖、挂牌或者协议等“入市”方式，均进行了清晰的制度设计，作出了详细规范和要求，对规范和推动农村集体经营性建设用地的入市将发挥积极作用。

《条例》还细化了土地督察制度，强化监督检查措施，建立动态巡查等机制，并加大对破坏耕地、非法占地、拒不履行土地复垦义务等违法行为处罚力度。特别是《条例》增加了对耕地“非粮化”的处罚规定，强化耕地特殊保护和用途管制，强化以耕地稳政策、稳面积、稳产量，确保谷物基本自给、口粮绝对安全的基本国策，牢牢把握国家粮食安全的主动权。

作者:李成刚 单位:中国经济时报