物业管理知识全文(5篇)

一、导致物业管理行业亏损的主要原因

首先，对物业管理没有一个正确的认识。在我国，人们对物业管理的认识仍处于较低水平，他们对物业管理行业的了解不是很多，受“分房修房依赖单位”思想的影响，人们还不具有物业管理消费理念。他们又想得到服务，又不想交付一定的费用。业主知道采用哪些手段去维护自己的合法权益，但是对自己该尽的义务的认识比较薄弱，在争取权利时，有很多理由，在尽义务时，也会找到各种理由推脱，不缴纳物业费用，不了解物业管理业是一个提供服务的行业，只有缴纳一定的服务服务费用才会提供服务，否则，就不会提供服务。

其次，物业管理工作人员素质不高，提供的服务质量较低。有一些物业管理人员素质不是很高，没有较强的责任心，缺乏敬业精神与职业道德，和业主之间的交流与沟通存在一定的问题，物业管理人员和业主两者之间均不相信彼此。通常体现在如下方面：第一，物业单位的工作人员并不是专业的人员，他们没有经过专业训练，未有上岗证书，有一些物业管理单位中的工作人员只是初中的学历或者是高中的学历，对于物业管理知识不是很清楚，不明白什么为物业管理，它的主要作用是什么，不清楚物业是以“人”为服务对象的，是以“物业”为管理对象的。第二，他们的自身修养不高，遇到事情容易冲动，不够冷静，有时就会和业主出现争执，甚至是爆粗口，动手打人等。第三，物管人员和业主之间的沟通存在一定的问题，没有沟通交流的技巧，导致工作很被动，彼此不信任。第四，物业管理人员对待工作的态度不够认真，责任心不强，缺乏敬业精神，没有进行进取精神，工作拖拖拉拉。他们的这些行为严重地影响了物业管理单位的整体形象，也不利于物业费用的收取。

二、应对物管业亏损的策略

1.规范物管行为，提升物业管理质量。

物业管理部门可以通过对物业管理行为的规范的方式，使得物业管理质量得以提升，进而提升物业管理的服务水平，以解决收费难的问题，这也为应对物业管理企业亏损的主要手段之一。第一，完善市场机制，使得物业管理企业的选聘行为得以规范。为了有效地规范开发商以及物业管理部门，最佳的方法为实行招投标的方式去规范物业管理单位。采用招投标的方式让业主们选择自己比较满意的物业管理企业，并且物业管理单位一定要聘用具有证书的人员才可以胜任物业管理工作。经过投标形式选出的物业管理单位，它作为一个独立的经营主体，其和开发商之间为合同关系，因此它会监督制约开发商的行为。采用招投标方式选物业管理，不仅可以实现公平竞争，适者生存不适者淘汰，还能够使得物业管理行业的总体水平得以提升。第二，依法行使物业管理所具有的权利。物业管理单位给予服务，回收一定的服务费用是一件很正常的事情。然而受各种原因的影响，经常会有些业主不交或者是拖欠费用的问题出现，于是有的物业就会将该业主的水或者是电停掉，物业的这种做法是不符合法的，他们应该行使自己所具有的权利，依法取得物业费用。如果个人不缴纳费用时，物业不可能实行抗辩权，这势必会影响到其他业主。基于这种状况，物业可以与当事人协商；协商不成向法院提起诉讼。

2.提升工作人员的素质，提升服务质量。

摘要：随着全面建设小康社会目标的逐步实现，产生了保障性住房这一体现民生政策的产物，但随之带来了物业管理费的问题。本文结合柳州市保障性住房物业管理的实际，阐述了保障性住房物业管理现状及问题，分析了产生问题的原因，并有针对性地提出了对策，对进一步完善保障性住房管理，提高物业服务水平具有一定的指导意义。

关键词：保障性住房;物业管理;问题;探讨

党的十八大报告指出，加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，改善城市低收入居民的居住条件和居住环境，是关系到社会和谐与稳定的重要民生问题。如何做好保障性住房的物业管理服务工作，改善城市低收入居民的居住环境，成为社会各界关注的热点问题。柳州市作为广西第一大工业城市，保障性住房开发量、完工率多年来在广西一直处于前列，其保障性住房各项工作多次得到国家领导及自治区领导的肯定，其保障性住房物业管理工作遇到的问题具有很强的代表性，对开展好广西乃至全国的保障性住房物业管理具有很好的借鉴作用。

一、柳州市保障性住房物业管理现状及问题

目前，柳州市保障性住房的建设单位主要有柳州市经济适用房中心、柳州市东通公司、柳州市房地产开发公司、柳州市建投公司。根据国家对保障性住房建设的指导精神，柳州市除了经济适用房中心建设的经济适用房与公租房、廉租房相互结合单独在一个小区外，其他单位建设的限价商品房、改制企业职工危旧房、城市棚户区改造住房、公租房、廉租房等保障性住房均采取插花的形式与商品房合建在一起。目前，柳州市保障性住房物业管理的模式主要为：建设单位建成后，即交建设单位投资成立的物业公司接手进行管理。柳州市保障性住房物业管理模式承担保障和改善民生的政府职能具有一定的优越性，但也存在一些问题，比较突出的问题主要体现在如下方面：1.收费标准与提供的服务不匹配。为缓解中低收入人群的经济困难，保障性住房的物业管理费执行政府指导价，收费标准低于普通商品房的收费标准。对一些特殊群体，物业公司还实行免收或者减免政策。按接手楼盘的时间不同，各楼盘收费价格从0.25元/平方米到1.2元/平方米不等。其中，许多保障性住房一直沿袭最初的20元/月的收费标准。但是，为了体现政府对低收入人群的关心和关怀，维护社会和谐稳定，物业公司提供的物业服务水平往往不低于同地段普通商品房的物业服务水平，收费标准与提供的服务不匹配。2.公共配套设施维护成本高，且都由物业公司承担。保障性住房都是刚性需求，入住率高，人口密度大，公共配套设施破损快，维护频率比普通住宅小区快，维护成本比普通住宅小区高。有的小区从交付使用起，公共配套设施小的维修不断，而且不到20年就都进行了大的维修。但由于业主收入低，无法承担维修费用，只能由物业公司承担。3.物业服务费收取率低。保障性住房住户都是低收入人群，再加上拆迁安置等历史遗留问题，物业服务费收取率一直比较低，一般在50%-60%左右，有的甚至低于20%，远低于普通商品房小区的物业服务费收取率，严重入不敷出。4.物业公司亏损严重。物业公司新接收的保障性住房小区前三年由建设单位补贴物业服务费，所发生的费用大多由建设单位承担，基本上能做到收支平衡。但是，建设单位的物业服务费补贴期一过，物业公司基本上年年收不抵支，处于亏损状态。特别是柳州市最低工资标准近年来连年提高，2009年最低工资标准670元/月，2015年提高到1400元/月（2015年以后不再公布），增长了两倍多。人工成本是物业管理成本中占比最大的一项，人工成本快速增长，但物业服务费却一直不变，物业公司连年亏损且呈现出不断扩大的趋态。

二、柳州市保障性住房物业管理存在问题的原因分析

1.有关保障性住房物业管理政策落实不到位。根据有关文件要求，在新建安置住宅小区中，项目业主要提供适当经营性公共建筑资产，所得经营收益专项用于补助安置住宅小区高层建筑电梯费、特困户和低保户的物业管理及其他费用。有关文件还规定，廉租住房、“五保户”和“三老”人员免交物业管理费，享受低保家庭按40%支付物业管理费，低保线以上廉租房家庭按60%支付物业管理费，以上免交和减交部分由财政给予补贴。但目前，柳州市建成的保障性住房小区中几乎没有配套经营性公共建筑资产，物业公司也没有收到相关的补贴资金。2.建设单位、施工单位未能按要求移交配套设施设备及施工资料，未能及时整改房屋的质量问题。目前，部分保障性住房小区建设单位为了避免违约，赶在合同约定的日期交房给业主，在配套设施设备、施工资料尚未完善的情况下就交房给业主，要求物业公司接收，给小区住户装修、生活带来很大影响。由于赶工，部分房屋质量存在问题，业主报修施工方又不能及时处理，建设单位也没有及时督促施工方整改，在住户与各方交涉无果的情况下，不管是否物业公司的责任，都找物业公司反映和论理，并以此为由拒交物业管理费。3.建设单位和物业公司没有理清关系。目前，柳州市保障性住房建成后都是由建设单位投资成立的物业公司提供物业服务，建设单位把物业公司当作自己的一个部门，随意要求物业公司提供超合同的服务，要求物业公司承担不合理的费用支出，不支付空置房物业费、建设单位减免保障性住房住户的费用、前期介入管理费用等；物业公司也把自己当成建设单位的一个部门，没有成本费用控制意识，人员配置不合理，物业服务费催收力度不足。特别是在三年减免物业服务费期内，保障性住房小区公共配套设备设施所发生的维护、维修支出，不管是应由业主承担、物业公司承担还是应由建设单位承担，物业公司大多都要求建设单位支付，没有理清双方关系。4.保障性住房住户的观念跟不上发展的要求。部分保障性住房的住户，虽然住进了新房子，但观念还停留在住旧房子时的状态，没有商品化物业服务的意识，不爱护甚至随意损坏公共配套设施，乱扔垃圾，私养家禽，自行车、电动车推进电梯开回家等现象时有发生，这些都增加了物业服务的成本。

摘要：

随着经济的发展，社会对物业管理服务行业的要求越来越高，而高素质人才匮乏成为制约物业服务行业发展的瓶颈，这对应用型本科院校的物业管理专业提出了新的要求。

关键词：应用型本科；物业管理专业；行业转型升级

0引言

20世纪80年代初，我国改革开发逐步深入，为了适应房地产市场的快速发展，深圳市政府率先在全国提出“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理公司，三十多年来，我国物业管理行业经历了从诞生到发展壮大的过程，在城市居民中的知晓率和接受度不断提高，在经济与社会发展中起着越来越重要的作用。截止到2014年年底，我国物业服务企业10.5万家、管理规模164.5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，较2013年均取得了较大的增长①。随着城市建设的加快，房地产开发得到快速发展，这也推动了物业管理行业的快速发展。与此同时，物业管理行业已经进入了企业整合、品牌塑造、业务创新和发展模式转型的关键时期。中国物业管理协会《物业管理行业发展报告》指出，物业管理行业向现代服务业转型升级、向服务集成商转变，已渐成趋势，行业责任边界有待进一步厘清、成本上涨影响行业盈利能力、从业人员素质亟待提高等诸多问题，始终是行业未来发展所面临的问题。

1物业管理行业人才需求情况

我国的物业建筑面积不断增长，物业管理行业发展前景广阔，需要大量的物业管理专业人才，不仅仅是体现在需求数量方面，还体现在需求质量方面，对人员素质的要求不断提高。人员供不应求成为物业管理的一个重要问题，这跟社会偏见和物业管理行业自身的结构密切相关。在一次社会调查中，很多人认为物业管理专业没什么好学的，物业管理专业学生将来主要是从事保安保洁工作，物业管理工作社会地位低且工资待遇差。“劳动密集型”和“低附加值”是全社会对物业管理行业的印象。目前正在从业的物业管理人员有些来自部队退伍军人，或企业转制员工，有些是外来剩余劳动力，他们不熟悉现代物业管理的模式，也有一些是在高职院校管理类专业毕业的人员，他们经过学校的系统培训，具备一定的综合管理能力，但不熟悉物业管理的细微方面。物业管理人员总体素质低导致业主满意度低。业主投诉物业管理企业及其工作人员的事件频频发生。我国物业管理行业发展现状和存在的问题表明：制约物业行业发展的关键是高素质专业人才的匮乏。随着人民生活水平的提高，社会对物业管理服务行业的要求早已经从“保卫”、“保洁”的初始阶段发展到对社区物业品质服务、私有物业保值增值、市政物业企业化管理的阶段，这必然需要大量的具有高素质、优服务、会管理、懂经营的较高层次物业管理人才。智能化、网络化是未来物业管理的发展趋势，专业知识缺乏的从业人员将不能胜任未来的工作需要，这对物业管理专业的学历教育提出了更高要求，因此，有必要提高物业管理教育层次，加速物业管理人才的培养，提高物业服务水平。

一、前言

随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，现代人对物业管理的需求越来越高，物业管理在中国有着广阔的发展前景。油田是典型的独立工矿企业，在长期的发展过程中形成了独立的、完善的生活后勤服务系统，油田物业管理是从依附于企业的生活服务系统转变而来的。与其他物业企业不同，油田物业管理有着独特的特征：一是由于油田生产的特点，油田小区比较分散，人员较多，物业管理具有点多、面广的特征。二是油田物业管理的范围比较广，从一般的后勤服务到离退休、社区文体活动、医疗卫生等都广泛涉及。三是在油田企业改制过程后，分流的大量职工都被安置到物业管理企业中，冗员较多，管理难度大。在计划经济时期，油田物业企业为油田企业的发展和居民的衣食住行等提供了巨大的后勤保障。

二、提高油田物业企业管理的措施

（一）规范服务、提高物业服务管理水平。

一是不断健全各种规章制度，油田物业企业要坚持以服务油田生产和职工生活为中心，完善各项管理制度，提高服务标准，规范服务流程，加大监督和检查力度，提高物业管理水平，满足不断增长的物业服务需求。二是积极推行ISO9001质量认证体系，通过实施ISO9001质量认证标准，在油田物业企业中形成一个职责明确、层次分明的管理体系，实现事事有标准、考核有奖惩、岗位有责任的机制，来规范物业管理企业的质量管理行为，提升物业服务质量，增强企业在物业管理市场上的竞争力。三是开展达标创优活动。

（二）加强物业管理队伍建设。一直以来，由于体制的原因，油田物业企业承担着职工安置的重要职责，接纳了大量不具备物业管理知识和能力的人员，这些人员在文化素质、年龄结构以及服务意识等方面都存在较大的差距，不能适应新形势下油田物业管理的需要。因此，需要我们加强对油田物业工作人员的培训和教育。一是通过思想教育，提高广大职工的市场意识和服务意识，转变传统的铁饭碗思维，树立市场意识、竞争意识和忧患意识，能够变被动服务为主动服务，不断创新物业管理手段和方法，来提高竞争力。二是加强业务培训，提高物业工作人员的业务技能。

（三）延伸物业服务、推进产业化发展。一是房地产开发，油田系统青年职工居多，有着庞大的购房刚性需求。二是家政服务行业。三是园林绿化、建材等行业。

1物业管理已成为城市管理的一项主要内容

我国物业管理起步于20世纪80年代，1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。为促进和规范物业管理的发展，国家不断加大物业管理相关政策的配套力度。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出:住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式。以法规形式正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向。1996年，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益提供了保证。1998年8月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，1999年10月制订了《前期物业管理服务协议》。这些示范文本成为规范物业管理行为、保护当事人的合法权益的规范性文件。1999年10月，为提高物业管理水平，推动物业管理市场竞争，建设部制定了《物业管理企业资质管理试行办法》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。经过二十多年的发展，物业管理逐步从点走向面，从南走向北，覆盖范围不断扩大，已成为小区管理的重要方式和手段。晋中市，于1999年撤地设市，全市总面积1．64万km2，辖一区、一市、九县及一个省级经济技术开发区，总人口310余万，城镇人口135万，城镇化率近43．4%。建市以来，随着住房制度改革的推进以及国家物业管理相关制度的颁布实施，物业管理也经历了起步、壮大到健康快速发展的历史阶段。2005年以来，晋中市针对房地产市场迅速发展的实际，加快物业管理规范化步伐。首先是明确管理机构，规范企业行为。晋中市建设局作为晋中市物业管理的行政主管部门，具体负责监督指导全市物业管理工作。其次是加强制度建设，奠定物业管理法制基础。2007年以后，该市相继出台了《物业服务收费管理规定实施细则》《住宅小区物业服务等级和收费标准》《住宅共用部位共用设施设备维修基金实施细则》《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》(试行)，以上规范性文件的出台实施，为晋中市物业管理的健康发展奠定了法制基础。第三是开展物业管理从业人员岗位培训，加强物业管理经验总结交流。全市物业管理按照市场化、专业化、规范化要求，取得了长足的发展，为推进住宅与房地产业的快速健康发展，打造宜居和谐晋中做出了积极的贡献。

2当前物业管理发展中存在的问题

1)物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。物业管理涉及到的市场主体诸多，他们之间既有民事法律关系，又有行政管理关系，由于物业管理立法滞后，各方市场主体之间的权利义务关系不清，导致产权关系不明确，法律责任不清楚。特别是开发商与物业管理的责任不明确，房地产开发建设中遗留的工程质量问题，很多都是在物业使用中暴露出来的，使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加剧了物业管理企业和业主的矛盾。

2)物业管理企业质量不高。建市10年，物业管理企业达到120家，发展速度相当快，但质量并未同时跟进，物业管理企业人员素质低，经营管理水平不高，从业人员良莠不齐。据统计，80%以上的物业管理人员来自城市企业、事业单位下岗分流人员、部队复员专业军人以及农村剩余劳动力，实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格(如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等)的人员更是凤毛麟角，非专业人员做物业管理，管理人员普遍素质低，使产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。

3)物业管理收费难且不规范。物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。当前出现的问题主要有两个方面:a．收费难度大。b．收费行为不规范。在前期物业管理中，物业公司与房地产开发商责任不明确。当前，物业公司将发放房屋产权证、供电、供水等权力来强迫业主交费，激化了双方矛盾，由此造成了很多的纠纷。

4)物业管理相配套的法制建设缺失与理论研究滞后。随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系还不健全，近年引发多起群体纠纷。每年，建设部门办理的信访件、12319热线投诉、行风评议等因物业管理的占到近30%。这充分说明现有管理模式存在着弊端。同时，我国的物业管理理论研究滞后，局限于参考国外的多，结合实际研究的理论不多。