装修管理合同全文(5篇)

摘要：房地产行业是我国经济发展的支柱性产业，对于促进经济发展，保障社会的稳定运转起到了重要的推动作用，在目前的房地产开发中，建设工程一直是整个开发期最主要的部分，而控制工期以及质量的约束性责任就在于合同的签订，因此，在房地产内部控制中合同管理的重要性不言而喻，本文正是基于这种背景下，首先阐述了内部控制以及合同管理的相关概念，对其有一个大体的了解，其次，阐述房地产内部控制中合同管理的必要性，最后，针对房地产内部控制中的合同管理提出相应的优化建议，以求促进房地产行业稳定发展。

关键词：房地产；内部控制；合同管理；优化建议

一、内部控制以及合同管理的相关概念

内部控制属于企业管理的范畴，主要是指根据企业的战略目标，单位建立起来的使各项业务活动互相联系，互相制约的措施，方法以及规程，是现代企业发展的产物，内部控制根据控制的目的不同，可以分为会计控制以及管理控制，会计控制就是对企业的经济业务，财务活动进行的控制，保证会计信息的真实完整以及财务活动的合法性，而管理控制主要是指保证与经营方针，决策的贯彻执行，促进经营活动的经济性，效益性以及效果性的控制活动，随着企业经营的发展，内部控制发挥着越来越重要的作用，合同管理主要是指合同双方当事人或者数方确定各自的权利与义务的协议，虽然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全过程就是对合同的洽谈，草拟，签订，生效以及失效的全过程进行的管理控制，避免出现法律责任，这里需要注意要时刻掌握合同的动态性，特别是掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改，变化，补充或者终止，以保证自身的经济利益不受损害。

二、房地产内部控制中合同管理的重要性分析

房地产行业在整个开发过程中，环节较多，涉及到的内容也较多，在运营过程中具有风险性，复杂性，法定性较强，因此，其有效运营主要依赖于合同管理，通过有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及质量，对其合同双方提出明确的要求，规范责任义务，防止法律纠纷，另一方面，随着我国税务政策的不断变更，特别是最近的税率一变再变，对于合同中成本的计算有着直接的影响，进而影响企业的纳税筹划，因此，在房地产行业实施有效的合同管理至关重要。

1.控制建筑工期及质量，规避法律纠纷

摘要：当前，我国经济步入到发展的新常态，由过去的高速度发展转变为高质量发展，同时，国家全面推行了新会计准则与“营改增”税收政策，并实施了国地税的合并，而且，为了保证和改善民生，国家还加大了对房地产市场的调控与监管。此外，随着我国城镇化建设进程的加速，土地供给越来越少，导致房地产开发企业之间的竞争越来越大，而利润空间越来越少。在这样的背景下，房地产开发企业要想提高自身的经济利益，就必须对土地增值税进行合理筹划，在遵守相关法律条文的前提下合理避税，降低自身税负和成本，实现经济效益的最大化。

关键词：房地产开发企业；土地增值税；避税筹划；措施

90年代初，国家开放了房地产市场，但最初几年一直处于摸索和调整的时期。到了97年，亚洲经济危机的爆发，使我国出口贸易出现严重的下滑，同时，内需也受到了极大的打击。为了刺激经济发展，从98年开始，国家开始致力于将房地产打造成为支柱产业，房地产开发在国民经济中的重要性越来越明显。据相关部门统计的数据显示，自1999年始，我国房地产开发投资始终占固定投资总额的25%左右，如果算上房地产行业带动的相关产业投资，这一比例已经超过固定资产投资总额的一半。可以说，自千禧年之后，我国经济就逐渐进入到房地产经济时代，经济的增长主要依赖房地产。随着国家对房地产市场监管和调控的力度越来越大，加之在市场经济体制下，市场竞争越来越激烈，导致房地产开发企业的经济利益越来越低。为了保持房地产开发企业的健康发展，应合理筹划土地增值税，为企业节省不必要的税费支出。据相关研究发现，目前我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，而国外的地价和税费只占据房价的20%，由此可见，较高的地价和税费是造成我国当前房屋市场价格居高不下的重要原因。对其进行合理筹划，在当前时代就具有十分重要的意义。

一、土地增值税简介

根据我国相关的法律规定，所谓的土地增值税，就是指单位或个人在转让国有土地的使用权以及该土地上的建筑物与附着物的过程中，取得的一定收入减去法定扣除项目，如开发成本及其它费用之后的差额，然后依法向国家缴纳的一种税赋。在实际生活中，根据我国相关规定，依法继承的房产或者是被赠予的房产，都不需要缴纳土地增值税。而且，根据相关法律规定，当前我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率，也就是对土地增值率高的单位或个人征收较高的土地增值税，反之，就少征收土地增值税，如果没有出现差额或土地增值较少的不予征收（税赋征收率见表1），其中在第一级中，如果纳税人修建普通住宅后的利润低于扣除项目金额的20%，根据相关法律规定，不予征收土地增值税。根据我国相关专家预测，当前，我国房地产开发商开发的房地产项目，只要毛利率超过34.63%，都需要依法缴纳土地增值税。

二、房地产开发企业土地增值纳避税筹划的意义

所谓的纳税筹划，主要是指在国家法律法规以及相关税收规定允许的前提下，纳税人进行科学合理的筹划，在保证合法的基础上，尽可能降低应缴纳的税赋，从而提高自身的经济效益。即纳税人对自身的生产、经营、投资以及理财活动进行合法合理的筹划管理，合理避税，有效降低税赋，帮助企业实现经济效益最大化的行为就是避税筹划。正如笔者在前文所说，目前，我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，这一数额远远高于国外20%的比重，成为我国房价居高不下的重要原因之一。因此，对其进行合理筹划，降低其在房价中的比重，能更好地调控我国的房地产市场价格。同时，这样还能有效减少房地产开发企业的税赋，减少其纳税负担，提高相关企业的经济收益，从而促进我国房地产行业的健康发展。

一、电力工程项目管理模式的现状分析及其存在的不足

（1）监管单位管理模式。是指监管单位受到业主的委托，在施工过程中，通过建立一定的管理制度对施工工程的质量、成本控制、进度和管理合同等方面进行管理。这是目前电力工程的项目管理中常用的管理模式。在之前的工程项目管理中监管单位管理模式的责任分划并不详细，对工程管理的有所欠缺。在现实中，监管单位管理模式却是“名不符实”，主要是：⑴监管单位主要的工作在施工阶段对施工进行管理，他们并不参与设计阶段和招标投标阶段，所以这样的管理流程并不是完善的;⑵主要负责质量监管的监管单位将工作重心放在质量监管上，很少关注投资和进度这两个阶段，这就在很大程度上造成了监管的不到位，忽视了监管在这两个阶段的重要性;⑶这种管理模式对管理人员的要求比较高，所给的待遇水平却比较低，使得监管单位不能有效地履行其职责。

（2）DBB（设计-招标-建设）模式。这是一种国际工程管理模式，其特点是项目在实施过程中，必须严格遵循一定的施工顺序（由设计-招标-建设）进行施工，后一阶段的施工必须在前期阶段完成之后才可以进行。由于DBB模式对于施工顺序有严格的要求，所花费的时间就需要的多，花费的时间多也意味着业主在项目管理上所花费的费用就会增多，时间一长很多不确定的因素就会应发一些不必要的问题。因此DBB模式存在着项目时间长，业主管理成本高，容易导致项目的索赔纠纷等缺点。

（3）总承包商管理模式。总承包商管理模式就是DB（设计-建造）模式，是指把项目管理的成本都包含在设备、服务之间，并将其承包给总承包商，由承包商对项目进行实施、承担和管理。承包商在根据合同要求完成该项目后将其移交给业主。在移交前主要是由总承包商负责项目管理，是因为他们的工程项目管理经验比较丰富，对工程项目管理有一定的管理制度。但是在实际的运行中，DB模式却也存在着较大的问题：在业主将项目移交给承包商后，总承包商负责不到位，就会导致项目管理出现问题，总承包商虽然要承担项目责任，但是最终的责任仍是由业主承担。所以这种总承包商管理模式也有一定的不足。

（4）二合一（建设—管理）项目管理模式。目前，大多数的电力企业的责任制度是将项目建设与项目管理合在一起的法人制度。就是由投资者组建项目公司，并承担项目法人资格，对工程项目实施全面负责。在工程项目的建设过程中，由项目公司的项目法人实行宏观管理模式，在施工单位内部实行微观的项目管理模式，通过将两者协调来实现二合一的项目管理模式。但是这种项目管理模式存在着明显的缺陷：⑴建设-管理合二为一，这种权职过于集中，不利于对工程项目的管理，很难有效地控制投资资金的利用;⑵工程项目的法人和管理者都由投资者承当，会使得法人和施工单位之间缺乏有效的激励和约束机制;⑶在项目建设所招募的设计、施工人员，他们对于后期的项目管理缺乏经验，让他们来进行管理就难以起到好的效果，而且也不利于其他工程项目的建设。

（5）CM管理模式与PM管理模式。CM管理模式是指在工程项目建设中使用快速路径的方法进行项目管理的模式。快速路径法就是把设计工作分成基础建设工程、上部结构工程、装修工程、安装工程等几个阶段来逐步实现对工程项目的管理。在完成一个阶段的设计后，在进行相应的工程项目施工招标，然后在进行建设施工。PM管理模式是按照合同来开发该项目，项目管理单位为业主提供项目开发的可行性研究报告，并对工程进行整体规划。在实际的工程项目施工阶段，项目管理单位需要在实施整个项目过程中，对工程质量、安全运行、施工进度等进行控制，有效地降低成本，并在工程竣工后负责工程的验收。这种管理模式是现在工程项目管理中，取得效果比较理想的管理模式。

二、电力工程管理模式的改进措施

当今国际呈现欧盟、美国、俄罗斯、中国等多极发展的局面，大家均为了谋求经济发展而摒弃了战略竞赛的敌对状态，虽然存在资源掠夺和局部地区战争的不稳定因素，国际政治格局还是相对均衡稳定的。在国内，我国在党的领导下取得改革开放的胜利，经济持续高速增长，人民的生活水平不断提高，人人安居乐业，国内的社会环境在长时间内可保持稳定。反而需要注意的是，我国与欧美大国之间的贸易顺差不断扩大，他们为了保护国内经济会设下贸易堡垒，并企图施压令人民币增值。这主要体现在金融汇率波动比较大，通货膨胀率增大。这些均是政治、社会风险转化为经济风险的表现。

经过可行性研究阶段的分析，成果已经出来了。项目标的具体化，投资额也可得出概算造价。接下来就是制定承包合同，监督承包商如约建设项目，并最终达致合同要求。工程合同涵盖了监理合同、土建合同、机电合同、装修合同及其他配套的合同。对于多个参与建设的主体来说，应该在各自承包范围内承担各自的风险，所谓“风险分散”。发展商作为投资人，主营业务遍及投资、生产、销售等流程。因此，他承担了来自大自然、社会、政府方面的风险，这应该在可行性研究阶段就已经预测并设定接受程度的。发展商购买所谓的“建筑工程一切险”，就是采取“风险转移”的办法，把合同执行期间超出发展商能力所致的、宏观和发生概率不大的风险转移给保险公司。发展商从招投标开始，直至与承包商签定工程合同，为保全起见也必须要求承包商显示诚意，由承包商以保证金、信贷的形式向银行抵押，由银行作为担保人提供投标保函，履约保函。甚至发展商要求承包商开工前即提供备料款保函，才拨付备料款。当承包商无意中标或无力完成工程时，则由银行负责赔偿发展商的损失。

在这里，投标保函的金额由发展商根据项目的规模和概算大小自行确定，履约保函则一般为合同造价的5％。备料款保函的额度一般为合同造价的10％。建筑项目现场是劳动密集型的生产环境，意外造成生产物资损失或人身伤亡的发生概率是比较高的，需要总承包各方齐心协力，搞好安全生产管理。除承包商制定安全风险概率分析和应急预案，为了防止万一，发展商要求承包商向保险公司购买“雇主责任险”，保障承包商现场施工人员的利益。甚至于防止承包商的过失在现场内外造成其他非施工物资损失或人员伤亡，也要求承包商购买“第三者责任险”。这些都是“风险转移”的形式。建筑项目的实施阶段主要考虑的是经济、法律方面的风险。正如上述提到的，外贸关系紧张、金融汇率波动均影响建设物资的供应。如2004年我国各地的基建项目全面铺开，钢材、水泥等材料一时紧俏，又适逢国际市场供应量短缺，价格成倍的增长，已经完全超出了发展商、承包商的承受能力。当时，不少项目不得不停工观看。如果采用了固定价格包干的合同形式，只会令建设停滞不前，这已经不是单方面可以承受得起的。因此，对于材料价格应该划定范围，超出范围的承包商有权索偿。至于甲供材料，如为境外采购的则需要分析汇率变化的影响，选择适当的时候定购。发展商对于材料价格增长或者增加工程量等可能发生的情况，通常采取“风险备用金”的方式，留存一定额度的费用包含在工程造价当中以作备用。此外，对于承包范围、节点工期要求、竣工质量标准等要素也必须明确清楚，尤其对一些关键的部位、工序或工艺均必须细化，务求保证条文的严谨，避免双方产生争议。

影响建筑项目的顺利开展，原因大多来自于承包商。在技术和管理上，承包商应该是有能力做好的。但由于实际上承包商把工程分包，因为挪用资金而产生劳资纠纷、材料款无力支付等现象比比皆是。对此，应在合同中制定相应的惩罚条款，以督促承包商好自为之。如合同中规定资金的流向，将是保障项目顺利进行最有效的办法。建筑项目的风险管理是“预防为主，防控结合”的。只有重视这个客观存在的问题，把工作做得更加细致，才能减弱损失。（本文作者：袁智坚 单位：广州南开房地产开发有限公司）

摘要：市场经济环境下，伴随着政府部门对于房地产宏观调控政策的持续推进，房地产企业面临着更加巨大的生存压力，在这种情况下，房地产企业如果要提高自身的核心竞争力，就必须切实做好相应的纳税筹划工作。文章从房地产企业实施纳税筹划的必要性出发，分析了其纳税筹划的主要途径，并就基于财务管理的房地产企业纳税筹划进行了研究和探讨，以供参考。

关键词：财务管理；房地产企业；纳税筹划

房地产项目在我国国民经济发展中占据了较大的比重，同时也直接关系着居民的生活水平和住房质量。受金融危机和疫情的影响，不少地区的房地产行业受到了很大冲击，房地产企业面临着较大的生存及发展压力，要实现自身的健康发展，更好地应对后疫情时代的影响，房地产企业应该做好纳税筹划工作，合法降低自身税收负担。

一、房地产企业纳税筹划的必要性

房地产项目的开发建设具有投资大、成本高、周期长的特性，不管是在土地获取还是房地产的开发、销售等环节，都必然涉及税收工作，从企业的角度对纳税筹划的目的进行分析，最为核心的就是减轻税收负担，提高经济效益，而为了保证纳税筹划的实施效果，企业应该结合自身的实际情况，对照相关税收法律法规的要求，加强对纳税筹划工作的管控力度，在规避经营风险和财务风险的同时，提高经济效益和社会效益。房地产企业要降低自身税负，在合理合法的基础上，减轻税收负担，纳税筹划是最为有效的手段。通过合理的纳税筹划，可以实现企业税后利润的最大化，也可以促进企业财务管理能力以及核心竞争力的提高。而在税后利润增加的情况下，企业能够拿出更多的资金去进行新项目的投资和开发。纳税筹划工作要顺利实施，需要企业具备完善的财务管理制度，配备专门的会计人员，要求会计人员熟悉税法的相关要求，这样才能保证纳税筹划的效果，避免在纳税筹划中出现违规违法行为。另外，在我国现行税法中，存在着较为明显的差异性和可选择性，房地产企业在纳税环节，如果能够对税收差异性进行合理利用，则能够避免额外的税费支出。房地产市场经营涉及的领域众多，提供的产品规格多样，纳税工作比较复杂，需要房地产企业做好纳税筹划工作，实现对于各类资源的合理调配，以此来充分享受税收优惠及减免政策，实现合理避税。

二、房地产企业纳税筹划的有效途径

对于房地产企业而言，在实施纳税筹划的过程中，可以采用的方式多种多样，不同的方式和途径能够产生不同的纳税筹划效果。就目前而言，最受房地产企业青睐，同时也最为有效的纳税筹划途径有以下几种。一是延迟纳税。房地产企业通过合理的对纳税期限和纳税环节进行筹划，可以达到延迟缴纳税款的目的，将货币所具备的时间价值充分发挥出来。延迟纳税对应的资金可以被用于企业日常经营活动，不需要支付利息，可以缓解房地产企业的资金压力，促进其竞争力的提高；二是合理利用税收优惠政策。现阶段，我国为了能够推动房地产企业的健康发展，颁布了一系列的税收优惠政策，例如，房地产企业在针对不动产进行销售的过程中，增值税销项税的计算可以去除相应的拆迁补偿款和土地使用费，而在土地增值税计算中，可以将土地使用费以及相应的房地产项目开发成本纳入成本扣除的范畴，然后依照加计20%的比例进行扣除。另外，对于房地产企业而言，在实施经营管理活动的过程中，可以对自身的业务范围进行拓展，适当朝着一些具备税收优惠的行业发展，如高新技术行业、节能产业等；三是税率临界点利用。当前，我国在征收土地增值税时，采用的是累进税率，其本身设置纳税临界点，如果税率低于临界点，企业的税负可以得到有效控制，反之，企业就需要承担巨大的税负。对此，房地产企业在进行纳税筹划的过程中，应该利用好税率临界点，确保所有的成本支出都能够取得合法凭证，在对房地产项目进行销售的过程中，也应该依照实际情况，确定最终的销售价格，控制好增加值的比例；四是销售价格分解。对于房地产企业而言，土地增值税是主要负担，适用税率由销售后增值率确定，两者呈正比关系，房地产企业可以通过对销售价格进行分解的方式来降低增值率，例如，可以将房屋销售和装修部分分开，以实现降低增值额，减少纳税支出的效果。